La mayor actividad inmobiliaria en Málaga ha comenzado a trasladarse del sector residencial al terciario. Según el último estudio de la CB Richard Ellis, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, la transformación de las zonas de oficinas en la capital, la renovación del parque de inmuebles industriales y el interés de los inversores por los centros y locales comerciales van a dinamizar el negocio inmobiliario en toda la provincia. El auge terciario permitirá además superar la actual ralentización en la venta de primeras y segundas residencias. Según el informe, en el futuro veremos más especialización y segmentación residencial, dos factores que acrecentarán su efecto benéfico si coincidieran con una menor producción de viviendas.

•Se esperan 250.000 metros cuadrados más en centros comerciales malagueños hasta 2011.

•La falta de locales comerciales en las mejores calles de Málaga y Marbella encarece precios y crea oportunidades de inversión en zonas secundarias.

•La escasez de oferta de calidad empuja los precios máximos de alquiler de oficinas en la capital.

•La alta demanda de inmuebles industriales sitúa los precios en la provincia en niveles similares a los de Madrid o Barcelona.

•Los precios residenciales suben un 3,5% en la provincia una cifra muy inferior a los registrados en años anteriores, con subidas de hasta 2 dígitos.

•La menor producción de viviendas registrada en el año 2007 ayudará a paliar la situación de sobreoferta existente en el mercado.

Para CB Richard Ellis, el negocio inmobiliario ha entrado en una nueva fase tanto en Málaga como en el resto de España. El mercado ha experimentado cambios durante 2007, sobre todo durante la segunda mitad del año. En algunas zonas pueden implicar desaceleración por múltiples factores, con efectos dispersos. Más allá de tendencias generales, es importante distinguir entre zonas geográficas y mercados concretos.



Enfriamiento residencial

El estudio recuerda que el segundo semestre del año pasado acentuó la ralentización residencial en la provincia. Si entre abril y junio pasados los visados de viviendas descendieron un 17%, entre julio y septiembre pasados lo hicieron en un 40%. Aun así, CB Richard Ellis considera que la menor producción ayudará a corregir la sobreoferta existente ahora en la Costa del Sol, y que se debe a la salida al mercado de las viviendas adquiridas para inversión en los años del boom residencial así como a los altos niveles de producción de los últimos años.

La menor actividad ha traído consigo también el enfriamiento de los precios. Entre 2001 y 2005, CB Richard Ellis recuerda que la revalorización media de la vivienda nueva en Málaga fue del 20% anual, mientras que en España, en el mismo periodo, el promedio anual de las revalorizaciones fue del 12,5%. Desde finales de 2005 el ritmo de subidas de precios viene decreciendo gradualmente; en el cuarto trimestre de 2007 estaba en Málaga en el 3,5%, frente al 5,7% nacional.

Existe actualmente una falta de concordancia entre oferta y demanda, sobre todo en cuestión de precios. Cabe esperar que los nuevos proyectos que salgan a la venta lo hagan con unas características y unos precios más acordes a los demandados por el mercado.

CB Richard Ellis destaca que la actual desaceleración residencial afecta especialmente a la segunda vivienda, si bien Málaga continúa siendo el destino preferido por muchos extranjeros para la adquisición de segunda residencia. El estudio añade que la nueva situación hace que la innovación, la calidad del servicio y el máximo ajuste a las necesidades de la demanda se convierten en factores clave del éxito, por cuanto los clientes se han vuelto más analíticos y exigentes, si bien el precio seguirá siendo el factor determinante a la hora de decidir una compra.

El estudio recuerda las diferencias de los compradores de viviendas malagueñas respecto a otras ciudades españolas, ya que en Málaga una de cada cuatro viviendas son adquiridas por extranjeros (mayoritariamente británicos, si bien se advierte una cierta perdida de peso a favor de otras nacionalidades), y entre un 15% y un 20% de las viviendas son adquiridas por españoles de otras provincias (de ellos, la mitad son andaluces y un 30% residen habitualmente en Madrid).

Los inversores reparan en centros y locales comerciales

El sector terciario tomará el relevo provincial a la vivienda, y los centros comerciales serán uno de los segmentos más activos. CB Richard Ellis estima que de aquí a 2011 se construyan algo más de 250.000 metros cuadrados en centros comerciales nuevos en Málaga, mayoritariamente en centros de tamaño medio, de entre 20.000 y 35.000 metros cuadrados.

El ritmo de aperturas resulta importante, ya que Málaga es actualmente la cuarta provincia española por volumen de centros comerciales y la segunda por densidad comercial, y además concentra el 34% de la superficie en centros de toda Andalucía. Cuenta a su favor con el atractivo turístico y el alto porcentaje de residentes no habituales y con alto poder adquisitivo.

Por su parte, los locales comerciales malagueños se han convertido en un valor refugio para inversores inmobiliarios. La alta densidad comercial de las principales calles de Málaga y Puerto Banús han provocado la práctica ausencia de oferta en ambas localizaciones, con la consiguiente carestía de precios y, para el estudio, con un incremento interesante de rentas en calles tradicionalmente secundarias en el caso de Málaga. En Málaga existen buenas oportunidades de inversión en zonas cercanas al Palacio de Deportes Martín Carpena y Teatinos, con precios todavía razonables e importantes expectativas de revalorización.

Las principales calles comerciales son Marqués de Larios y sus perpendiculares, Granada, Plaza de la Constitución y Nueva. Es de resaltar la revitalización que están experimentando algunas calles del centro de la ciudad, siguiendo las tendencias de áreas comerciales tan importantes como la calle Larios y la Plaza de la Constitución.

Para CB Richard Ellis, las principales calles comerciales malacitanas son Marqués de Larios, Granada, Plaza de la Constitución y Nueva, donde los precios de venta pueden llegar a 15.000 euros por metro cuadrado. La oferta mayoritaria en estas zonas es la de locales de entre 100 y 500 metros cuadrados, sin que existan en la práctica superficies mayores en el casco urbano. En Marbella, las zonas comerciales preferentes se sitúan en Ricardo Soriano y Puerto Banús, con precios máximos de venta sobre los 12.000 euros por metro cuadrado.

Las oficinas se transforman
La actividad inmobiliaria malagueña tendrá otro de sus puntos fuertes en el segmento de oficinas. Hasta 2007, el parque de oficinas en la ciudad superaba los 380.000 metros cuadrados, y un 19% de esa superficie se incorporó durante 2007. A medio plazo se espera un ritmo anual de creación de nuevas superficies todavía mayor.

Para CB Richard Ellis, el impulso se debe al movimiento migratorio de las empresas hacia la periferia. Buscan espacios más modernos y funcionales que los existentes en el centro urbano, y por eso “los desarrollos de nuevos espacios de oficinas se localizan en zonas cada vez más alejadas del centro histórico”.

La mayor parte de la oferta actual de oficinas se sitúa en las zonas de la Ronda Oeste, Poligono Industrial Alameda y Teatinos, donde las nuevas promociones han permitido incorporar 14.000 metros cuadrados nuevos al mercado. El 70% de la demanda malagueña de oficinas oscila entre 81 y 150 metros cuadrados, y una tercera parte de la superficie total de oficinas en la ciudad no rebasa esas dimensiones.

Según el estudio, las reducidas dimensiones se relacionan con la estructura empresarial malagueña, por cuanto el 90% de las empresas de la provincia tienen menos de cinco empleados, si bien “en los últimos ejercicios se observa un crecimiento significativo de empresas de gran tamaño”. Tan sólo en el Parque Tecnológico y en los nuevos desarrollos de la periferia pueden encontrarse oficinas con superficies superiores a los 300 metros cuadrados.

El proceso de traslado y cualificación de las oficinas ha repercutido en los precios máximos. CB Richard Ellis estima que en 2007 el alquiler más caro del mejor inmueble de oficinas en el distrito de negocios malacitano fue de 18 euros mensuales por metro cuadrado, con un alza anual del 11%, una revalorización que podría llegar al 19% en algunas zonas periféricas. Las subidas también se han generalizado en las ventas de los mejores inmuebles, que llegaron hasta 4.500 euros por metro cuadrado en la zona de negocios (con un incremento anual del 25%), y hasta 3.500 euros por metro cuadrado en la periferia.

Escasez de inmuebles industriales

El estudio de CB Richard Ellis prevé un importante desarrollo de los inmuebles industriales en Málaga a partir de la aprobación definitiva del PGOU de la ciudad, que recoge 3.000.000 m2 de suelo industrial). Actualmente, “el volumen de superficie industrial en el área metropolitana de Málaga es claramente insuficiente”, sobre todo por la alta intensidad de la demanda.

La oferta actual de superficies metropolitanas se concentra en algunos desarrollos del valle del Guadalhorce, aunque la mayor parte de la oferta se sitúa más alejada, tanto en Antequera y la A-92 como en Alhaurín de la Torre. La mayor parte de los inmuebles tiene superficies inferiores a los 300 metros cuadrados. Muchos operadores logísticos y distribuidores tienen serios problemas para encontrar superficies competitivas superiores a los 300 metros cuadrados.

La escasez de superficies ha ocasionado un “crecimiento importante” en los precios de alquiler y venta, que en el caso de venta de suelo lo sitúa en 700 euros por metro cuadrado de techo, una cantidad muy similar a las que suelen abonarse en mercados más maduros como Madrid o Barcelona.

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