De acuerdo a este estudio, 2016 fue un buen año para el sector de locales y centros comerciales español. De hecho, las ventas en el sector comercial minorista crecieron un 3,6% mientras que en los centros comerciales esta cifra se situó en torno al 1,6%. En cuanto a la afluencia, ésta también aumentó en las principales arterias comerciales de Madrid y Barcelona. El record fue para el tramo prime de Gran Vía en Madrid donde tras la apertura de Primark, la afluencia aumentó un 40% respecto a 2015. Destaca también el crecimiento registrado en la calle Fuencarral en Madrid, y en la Avenida Diagonal y Las Ramblas de Barcelona, donde la afluencia se incrementó más del 20%. En los centros comerciales, el número de visitantes se incrementó de media un 3,1%, según el índice CBRE, basado en el portfolio que gestiona, que comprende 25 centros comerciales con una SBA total de 1,025 millones de m².

El sector del high street: nuevos operadores de flagship stores y mayor expansión de operadores de menor tamaño

A diferencia de 2015, en 2016 la moda no lideró el segmento de locales comerciales a pie de calle, cediendo el protagonismo a sectores más especializados. El peso de los retailers de moda en las operaciones de high street pasó del 52% en 2015 al 42% en 2016. Por el contrario, uno de los sectores más activos en 2016 fue el de los complementos, con la llegada de operadores como Parfois, Aristocrazy, Rimowa, Carpisa o Apodemia. El hecho de que este tipo de operador busque locales más pequeños contribuyó a que en 2016 el 80% de las operaciones de alquiler se realizaran en locales de menos de 300 m².

“Las grandes firmas de moda fueron líderes en años anteriores, beneficiándose al máximo de las oportunidades de locales disponibles. Ahora, la mayoría ya han completado buena parte de su reposicionamiento y sus necesidades de expansión son menores” afirma Álex Barbany, Director Nacional de Retail y Consejero Director de CBRE.

En este sentido, en 2016 hubo contadas inauguraciones de flagship stores en 2016 en Barcelona y Madrid. De hecho, solo abrieron locales de más de 1.500 m² Zara (Plaza de Catalunya, Barcelona), Massimo Dutti (Passeig de Gràcia, Barcelona); Terranova (Boters, Barcelona) y Adidas (Gran Vía, Madrid). Por el contrario, los operadores de menor tamaño mantuvieron una fuerte expansión, como es el caso de Guess, Scalpers, IKKS, Oysho, Brownie y Renatta & Go,

En 2017, la tendencia apunta a que los grandes operadores mostrarán su interés por ciudades con un elevado nivel turístico, como Palma, Sevilla o Málaga. Buena prueba de ello son las macrotiendas que Primark tiene previsto abrir en Bilbao y Valencia, y que redibujarán los ejes comerciales tradicionales, creando en sus inmediaciones nuevas oportunidades de expansión.

Centros comerciales: más visitantes, más ventas y mayor gasto por consumidor

La mejora del consumo y de la confianza de los consumidores ha alentado la mejora de la afluencia y las ventas de los centros comerciales españoles. En 2016, el número de visitantes a los centros españoles experimentó un crecimiento interanual del 0,9% según el índice Shoppertrack Footfall, mientras que en los 25 centros comerciales gestionados por CBRE en España esta cifra fue del 3,1%.

En cuanto a las ventas, éstas crecieron un 1,6% en el portfolio de CBRE, un incremento más moderado que en 2015 (+5,1%), provocado sobre todo por el estancamiento de las ventas del sector de la moda, que solo se incrementaron un 0,5% en 2016. De hecho, según el Indicador del Comercio de Moda de Acotex, los operadores textiles obtuvieron una reducción de la facturación del 2,2% en 2016. Por el contrario, el resto de actividades obtuvieron datos muy positivos en ventas, destacando el comercio especializado (+7,1%), el ocio (4,9%), hogar y muebles (+5,4%) y deportes (4,9%). Asimismo, el gasto por visitante ha mejorado significativamente pasando de 10,5€ en 2014 a 12,1€ en 2016.

Estas cifras positivas han impulsado la mejora importante del nivel de ocupación de los centros comerciales. A modo de ejemplo, en los 25 centros gestionados por CBRE en España, la ocupación media ha pasado del 89,9% en 2014 al 93,9% en 2016.

En cuanto a los sectores en expansión, el más activo en los últimos años ha sido el de la restauración, beneficiándose de un fuerte crecimiento en ventas (un 3,2% en 2016). En este sentido, varios centros comerciales han integrado conceptos de mercado con puestos de comida como Glòries (Barcelona), Bonaire (Valencia) o Palacio de Hielo (Madrid).

Inversión: un año de record

En 2016, se invirtieron 3.800 millones de euros en el sector retail −incluyendo high street, centros y parques comerciales− lo que supone un 5% más que en el año anterior.

En centros comerciales, lo más destacado es el cambio en la tipología de inversores, pasando de un perfil más oportunista en 2013 a otro con vocación de mantener los activos en cartera a largo plazo y menor exposición al riesgo. En este sentido, el año pasado se cerraron 34 operaciones de inversión en centros y parques comerciales. De éstas, 11 fueron protagonizadas por esta tipología de inversor más a largo plazo, implicando activos que habían sido adquiridos por el vendedor entre 2013 y 2015.

Al igual que en 2015, Merlin Properties (con la adquisición de los centros comerciales de Metrovacesa) y Lar España han sido las grandes protagonistas del año. En este sentido, estas dos firmas ocupan el segundo y tercer puesto respectivamente en el ranking de propietarios de centros comerciales, solo superados por Unibail-Rodamco. Por otro lado, Deutsche Bank protagonizó la operación de compra-venta más importante del año con la adquisición del centro comercial Diagonal Mar por una cifra record en España.

El alto interés por los activos más prime ha mantenido la presión sobre las rentabilidades, que han seguido comprimiéndose en 2016 y 2017 hasta situarse en torno al 4,25%. Mientras, se mantiene la brecha con las rentabilidades en activos secundarios, que se han comprimido también en 2016 y 2017 pero, a pesar del alto número de transacciones, se encuentran en torno al 5,75%.

En lo referente a inversión en high street, la intensidad en 2016 ha sido similar a la de 2015, con unas 40 operaciones de compra-venta. En volumen, los 800 millones de euros invertidos el año pasado se quedaron algo por detrás de los 950 millones de 2015, si bien ese año, la operación de Primark en Gran Vía por parte de Pontegadea supuso el 40% de la inversión total.

Los inversores privados y family offices siguen siendo los principales actores, habiendo protagonizado dos tercios del total de las operaciones. Por el contrario, los grandes fondos solo intervinieron en una quincena de operaciones, aunque representaron el 75% del volumen total de inversión en 2016.

En cuanto a rentabilidades en high street, éstas se comprimieron fuertemente en 2015, situándose en torno al 3,50% para el producto prime en Madrid y Barcelona, algo que se mantuvo en 2016. De cara a 2017, aunque las yields se encuentran en su mínimo histórico, es posible se compriman algo más, gracias a la situación de escasez de producto y bajos tipos de interés.