De este modo, la absorción ha sido ligeramente superior a la de 2017, cuando alcanzó 90.000 m². Esta cifra resulta significativa y positiva, particularmente por la ausencia de promociones a riesgo, casi inexistentes, y en especial si tenemos en cuenta que la mayoría de la absorción se ha producido en espacios liberados por empresas reubicadas en nuevas instalaciones, destacando una mayoría de proyectos “llave mano”.

Algunas de las tendencias a nivel nacional se encuentran reflejadas en el área de Zaragoza, según señala Larrazábal: “La demanda permanecerá muy activa en toda España durante el próximo año, con gran interés en la puesta en marcha de nuevos proyectos y en el desarrollo y compra de suelo logístico, destacando además la irrupción del e-commerce en las ciudades para inmuebles de 3.000 y 5.000 m²”.

Para 2019 podemos prever, por tanto, una tendencia en el inmobiliario de la región con promoción logística en las ubicaciones más demandadas, ayudando a dinamizar el mercado y renovar el stock.

Suelo, el producto estrella y Plaza, la ubicación más demandada

El suelo ha sido el producto más demandado este año de nuevo, destacando particularmente el polígono Plaza, única zona donde se ha promovido a riesgo y la ocupación ha sido máxima.

Es precisamente en este espacio donde se han transaccionado dos parcelas de 40.000 m², dando lugar a la transacción más importante del año y que resultará de aún mayor relevancia durante el presente año, cuando el proyecto sea tangible. Según ha destacado Miguel Ángel Gómez Rando, director de CBRE Zaragoza, “este proyecto introducirá además un nuevo promotor internacional en Zaragoza, gracias al cual se prevé una mayor dinamización del mercado”. “Siguiendo una tendencia que se inició hace ya dos años, Plaza ha sido enclave de operaciones ‘llave en mano’ que, durante 2019, culminarán en traslados y ampliaciones de operadores ya instalados en la plataforma”, ha subrayado.

Cabe destacar, por otra parte, que, pese a que la oferta de suelo sigue siendo alta en Zaragoza, no sólo en Plaza gracias a su proyecto de ampliación, sino también en otras ubicaciones como Villanueva, Pedrola y Malpica, existe una cierta dificultad para encontrar parcelas con superficies superiores a los 50.000m².

La zona en la que se ubica el Plaza sigue siendo la más demandada, con la preferencia de más del 50% de las empresas, fundamentalmente por su extraordinaria ubicación próxima a la A2, con facilidades de transporte y conexión con el aeropuerto, que tiene un estupendo funcionamiento en el ámbito de las mercancías. De hecho, según ha señalado Larrazábal, “el eje A-2 abarcó el 66% de la contratación en 2017, suponiendo uno de los porcentajes más altos a nivel nacional”.

No obstante, hay también un importante crecimiento en el eje de la zona norte, destacando Villanueva, donde se han firmado algunos de los proyectos “llave en mano” más representativos de los últimos años. En contraposición, desciende el interés en zonas como la A68, donde sería necesaria una mejora de las infraestructuras.

Necesidades y espacios

Más del 65% de las empresas demandan naves de la más alta calidad (AAA), con alturas superiores a 10,5 m, una magnitud que va en aumento. Además, se solicita un amplio patio de maniobras (ocupación máxima del 50/60%), alto ratio de muelles de carga (recomendable 1 muelles / 500 m²) y buenas medidas contra incendios.

Hay además un importante crecimiento de empresas que precisan espacios de mayor tamaño, con medidas superiores a 5.000 m2, un espacio complejo de conseguir en la zona para este tipo de sectores en naves de tipo B, por lo que es necesaria una homogeneización con regiones cercanas.

Larrazábal ha recordado que otro de los aspectos clave de la transformación de los espacios logísticos es la presencia cada vez más palpable y evidente del e-commerce. “Aunque España aún está lejos de las cifras de países de nuestro entorno como Francia o Reino Unido, las compras online mantienen un fuerte aumento sostenido que se traduce en un amplio margen de crecimiento directamente relacionado con espacios logísticos”, ha destacado.

Dada su naturaleza, el futuro a corto plazo permite prever proyectos en las proximidades de las ciudades, las llamadas Plataformas de Distribución Urbana, en las que se valora la campa y aparcamientos para los vehículos de reparto cuando se encuentran fuera del núcleo urbano o zonas residenciales más consolidadas. También son muy valorados los muelles para furgonetas, así como las distancias próximas a los principales núcleos de población.

Este tipo de plataformas, que tiene una alta demanda tanto por parte de los operadores finales como de las principales empresas especializadas, tienen una operativa por la cual no se prevé que almacenen apenas stock.