La tendencia del mercado actual apunta hacia una demanda que busca reducir costes, optimizar su espacio y mejorar en la eficiencia de los procesos logísticos. Ésta es la principal conclusión que se extrae del Primer Barómetro Logístico realizado por la Fundación ICIL y la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis.

Esta tendencia es más acusada entre los operadores con superficies superiores a los 10.000 metros cuadrados. A la pregunta sobre las previsiones a medio plazo de los operadores, un 77% de los encuestados contesta que no tiene previsto contratar espacio en los próximos meses, mientras que un 30% se plantea reducir el espacio o concentrarlo en un único centro.

Según el Barómetro, los espacios logísticos existentes se adaptan a las necesidades de los operadores. Únicamente el 23% de la muestra declara que la oferta en el mercado no satisface sus necesidades. Este porcentaje es superior entre los operadores con implantación nacional (35%) o con estructura capilar (36%).

Tras la localización, la estructura para el flujo de carga y descarga es el elemento más valorado en los inmuebles. La tipología del operador es un factor clave a la hora de valorar las características positivas de los inmuebles. El 43% de los operadores con superficies superiores a los 10.000 metros cuadrados valoran la calidad de la construcción y el 46% de los operadores con una orientación a la distribución capilar valoran positivamente la implantación de las oficinas en el área de operaciones.

El Barómetro muestra como la sostenibilidad juega un papel fundamental en la logística. Casi las dos terceras partes de la muestra (64%) declaran llevar a cabo algún tipo de política relacionada con el medioambiente. El 59% de los operadores lleva a cabo alguna actividad para el tratamiento de residuos, y cerca de una tercera parte de los encuestados tiene implantado algún proceso de logística inversa.

Según Ricardo Catelli, Director de Innovación de la Fundación ICIL, “la logística low-cost es el reto de todas las empresas españolas, buscándola tanto en la configuración de su infraestructura como en la necesidad de contratar expertos que asesoren, demuestren e implanten este tipo de mejoras”.

Situación actual del mercado logístico

La inversión inmobiliaria en logística se ha mantenido en buenos niveles, según se deduce del informe publicado por la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. Durante 2008, el volumen de inversión ascendió a 600 millones de euros, lo que representa un nivel equivalente al de 2007, en el que se alcanzaron los 610 millones de euros.

Para Basilio González, Director Nacional Industrial de CB Richard Ellis, “En el actual entorno económico, es necesario que todos los agentes del mercado hagamos un esfuerzo por cambiar nuestra forma de trabajar para salir de ésta crisis más reforzados. Las consultoras debemos facilitar el ajuste de mercado asesorando a los usuarios y propietarios en la obtención de valor añadido y en la optimización de los costes relacionados con la gestión y utilización de los inmuebles”.


Madrid y Barcelona, contracción del mercado

El volumen del parque logístico en Madrid y Barcelona ha aumentado un 13,5% y un 9,3% respectivamente en el último año. Buena parte de esta nueva superficie corresponde a proyectos que al finalizarse no han encontrado una demanda efectiva.

La consecuencia es que los promotores se decanten hacia proyectos llave en mano, lo que supone un incremento considerable de la oferta de espacios logísticos.

La demanda logística sigue concentrándose en la zonas tradicionales de Madrid, un 60% en el eje de la A-2, aunque cada vez más se decanta por la zona de la primera corona. En Barcelona, las localizaciones cercanas a la capital como las comarcas del Vallés y del Bages, son las que han concentrado la mayor parte de la demanda.

Las perspectivas para este año apuntan hacia una demanda menos dinámica, con un retroceso de la absorción superior al 10%.

Las rentas logísticas en el último año han retrocedido con mayor intensidad en los mercados más dinámicos y consolidados de Madrid y Barcelona. En estos mercados el retroceso anual de la renta prime se ha situado entre el 15% y 18%.


Valencia, Andalucía y Zaragoza se mantienen estables

En mercados menos consolidados como Valencia o Málaga los niveles de renta se han mantenido estables aunque el cambio de las condiciones de contratación y en el incremento de los plazos de carencia hace que las rentas efectivas se hayan reducido.

Sin embargo, la producción y planificación de nuevos espacios ha caído de forma intensa, sobre todo. El crecimiento negativo desde enero de 2008 del volumen de superficie visada indica la reducción sobre la oferta futura y el ajuste de los productores a las nuevas condiciones del mercado.

En el caso de Málaga, la alta edificabilidad y la escasez de suelo ha provocado que los niveles de precios y rentas sean muy superiores a los de otros mercados equiparables.

Zaragoza, gracias a su situación geoestratégica, continúa siendo un polo de atracción para la actividad logística y de distribución. La demanda logística se distribuye entre el primer anillo (principalmente Cogullada), Pla-Za para proyectos “llave en mano” y otros polígonos en el corredor de A2 - Barcelona así como la A-23 Huesca.

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