Las valoraciones de los activos inmobiliarios mantendrán su tendencia positiva durante el primer semestre de 2022. El mercado logístico continúa su escalada, volviendo a ser el tipo de activo que tendrá una mayor revalorización; el suelo residencial logra mantener su valor pese al incremento de las materias primas y los costes de construcción; los edificios de oficina en ubicación prime superarán los valores previos a la pandemia mientras que el segmento hotelero mantendrá una evolución estable. En cuanto al sector del retail, los parques de medianas ya presentan una valoración positiva respecto al periodo pre-pandemia. Estas son las principales conclusiones que se desprenden según los datos recabados y analizados por el área de Valoraciones de CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, en la nueva edición de su informe Valuation Market Trends – antiguo Nuevo Horizonte Inmobiliario-, que recoge la valoración y previsión de sus expertos sobre el rango de dispersión del valor tanto de sectores patrimonialistas tradicionales, como de activos operacionales o alternativos.

Logística: el activo con una mayor revalorización

El mercado logístico es de nuevo el segmento tendrá una mayor revalorización a cierre del primer semestre de 2022. En este momento, los activos en Madrid y Barcelona podrían cerrar el con una revalorización semestral superior al 10% y acumulada por encima del 30% respecto al periodo prepandemia. En ubicaciones secundarias como Valencia y Zaragoza, la revalorización esperada para este primer semestre de 2022 es de un 10% y 9% respectivamente.

“Creemos que el mercado logístico continuará siendo el principal protagonista del mercado inmobiliario en España, volviendo a ser el tipo de activo que tendrá una mayor revalorización a cierre del primer semestre de 2022. Las tendencias acentuadas a lo largo de la pandemia se han mantenido y no esperamos ningún giro en la corriente del sector. Para el cierre de 2022 esperamos que el volumen de inversión si sitúe en torno a los 2.000 millones de euros, ligeramente por debajo de la cifra de 2021 ya que éste fue un año récord y además existe escasez de producto en el mercado”, argumenta Javier Kindelan, Vicepresidente de CBRE España.

Residencial y Suelo: mayores rentabilidades y estabilización pese a los costes de construcción

El mercado del producto residencial en alquiler se consolidó en el año 2021 como uno de los principales motores del sector inmobiliario español. Este aumento del interés viene potenciado por el creciente número de hogares en alquiler, que actualmente se sitúa en el 24,8%, y que desde CBRE estiman que crezca hasta el 27,3% en 2025.

Según CBRE, el residencial en rentabilidad podría cerrar el primer semestre de 2022 con una apreciación del 7%, lo que situaría su valoración un 11% por encima de los valores prepandemia. En cuanto al suelo, este resiste el aumento de los costes de construcción, y las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona han ajustado en 2021 y mantendrán en 2022 la valoración de sus activos en ambas ubicaciones en niveles del cuarto trimestre de 2019. Fernando Fuente, Senior Director Valuation & Advisory Services de CBRE España explica que “el mercado de suelo presenta una evolución estable en los últimos trimestres con una perspectiva positiva y estable de cara a los próximos meses. Se ha estimado que el valor del suelo se encuentra en niveles previos al covid, debido fundamentalmente a la escasez de suelo finalista y a la reactivación de mercado, que ha propiciado que los precios del producto finalista crezcan ligeramente compensando parte del incremento de los costes de construcción”.  

En las zonas del Arco Cantábrico, Levante y Costa del Sol, los activos también se revalorizan hasta niveles prepandemia, dejando atrás la depreciación registrada a cierre del cuarto trimestre de 2021.

Retail y Oficinas: recuperación acelerada en zonas prime

Según las previsiones de CBRE, el ajuste del valor de los centros comerciales situados en zonas prime podría ajustarse hasta un -3,8% al cierre del primer semestre de 2022, respecto al valor prepandemia, mientras que el ajuste en el valor de los centros ubicados en áreas secundarias es aún notable y podría superar el -19,4% respecto a su valor a cierre de 2019. “La operativa de los centros actuales ha vuelto a niveles previos a la pandemia, sobre todo en aquellos centros con una posición dominante y en parques de medianas. Al contrario, ocurre en los centros secundarios y urbanos, cuya recuperación se produce más lentamente. El dato de cierre del IPC en el ejercicio 2021 ha puesto de nuevo a algunos inquilinos en una situación complicada, sobre todo a aquellos cuya renta se ha revisado en enero por encima del 6%, lo que está dando lugar a un aumento en cuanto a las peticiones de descuentos”, añade el Senior Director de CBRE. 

En el caso del High Street, las previsiones de CBRE para el cierre del segundo trimestre del año apuntan a un repunte semestral del 2% del valor de los activos ubicados en las principales calles comerciales de Barcelona y Madrid. “Esperamos que los niveles actuales de rentas de mercado se mantengan estables con una ligera recuperación, alcanzándose un equilibrio entre las aspiraciones de inquilinos y propietarios. Por ejemplo, en la estructura de los contratos de arrendamiento veremos importantes incentivos y escalados en renta en los primeros años de contrato como ayuda a los inquilinos, que aumentan paulatinamente hasta estabilizarse en niveles prácticamente prepandemia”, expone Fuente. “Respecto al mercado de inversión, el aumento del interés por un producto prime ha chocado con la escasez de la oferta pero es posible que la estrategia de algunos propietarios que pierden interés por activos muy estabilizados para interesarse por activos con más riesgo y retorno conlleve la llegada al mercado de nuevo producto. Esperamos que durante 2022 se mantenga una demanda activa por parte de fondos institucionales y particulares por el producto de High Street” añade el experto de CBRE.

El segmento hotelero mantiene una evolución estable marcada por el incremento de la ocupación junto al de los costes operacionales. En esta línea, el valor de los activos no prevé variación en comparación con el cierre de 2021, quedando el ajuste de valores respecto al cierre de 2019 en un -4% en el caso de los hoteles vacacionales para el cierre del segundo trimestre de 2022, y para el producto urbano en un -4,5%. De esta manera, mantienen su posición de recuperación en ambos casos, frente a una caída que alcanzó casi el 12% en ambos casos durante el año 2020. 

Según Fernando Fuente: “Nuestra previsión en cuanto a la evolución del valor de los activos hoteleros es de estabilidad, ya que ha de constatarse la materialización de las reservas en libros para este próximo verano y que realmente la demanda internacional vuelva a nuestro país en el corto plazo. Si la situación sanitaria sigue su curso favorable y la situación política se estabiliza, esperamos que este año sea el punto de inflexión en cuanto a valores hoteleros, que podrían recuperar sus niveles prepandemia antes de finales del presente ejercicio”.  

Por otro lado, las previsiones a cierre del segundo trimestre de este año en las valoraciones de los activos de oficinas serán asimétrico en función de las ubicaciones. Así, se prevé que la valoración de las oficinas en zona prime en Madrid y Barcelona supere en el primer semestre de este año los valores prepandemia, con una apreciación entorno al 2,5%. En el caso de las oficinas en zonas secundarias su valoración aún se situará ligeramente por debajo de los valores prepandemia con un descenso del -2,44%. Las situadas en zonas periféricas aún registrarán una reducción cercana al -8% respecto a los valores prepandemia. “Esperamos que la tendencia positiva en cuanto a la demanda de espacios de oficinas produzca un aumento de la contratación, respecto a 2021, en torno al 30-35% en Madrid y al 15-20% en Barcelona. En cuanto a los niveles de rentas de mercado, prevemos un incremento de las rentas prime de un 2% en Madrid y 1% en Barcelona. En términos de inversión, creemos que la brecha entre edificios core y value-add seguirá en aumento, concentrándose el interés en los activos mejor ubicados, con contratos a largo plazo y edificios de Grado A que cuenten con certificaciones de sostenibilidad. Esperamos que en 2022 Madrid recupere el volumen de inversión perdido en los años precedentes”, concluye Fuente.

Incremento del valor de los activos de residencias de estudiantes y de la tercera edad 

Respecto al análisis de las residencias de estudiantes y de la tercera edad, que en 2021 ya se sobrepusieron al impacto ocasionado en sus valoraciones a raíz de la pandemia (-7,1% y -5,8% a cierre de 2020 respectivamente), las previsiones para el segundo trimestre de 2022 señalan una revalorización del 3,2% en el caso de las residencias de estudiantes y del 4,8% en las residencias de la tercera edad, respecto a su valoración a cierre de 2019.

Nuevos sectores: Data Centers y Agribusiness

El informe elaborado por los expertos del área de Valuation & Advisory Services de CBRE incluye también el análisis de otros sectores alternativos como Data Centres y Agribussines, dos segmentos que están despertando un gran interés entre los inversores.

El desarrollo de Data Centers manifiesta un crecimiento exponencial debido a la transformación digital experimentada a nivel mundial, como consecuencia de factores como el e-commerce, la tecnología en la nube y el teletrabajo. En un futuro próximo esta tendencia se acelerará con el incremento en la capacidad de almacenamiento de datos que van a demandar innovaciones tales como son el coche autónomo, servicios de gamming y el metaverso.

Como consecuencia, el foco inversor en este segmento está evolucionando muy rápido y, a la búsqueda de suelo para desarrollar activos se ha unido el interés en plataformas operativas y compraventa de activos. En Europa, 2021 fue un año récord en cuanto a inversión en Data Centers: mientras que entre los años 2015 y 2020 la inversión media se situaba entorno a los 200 millones de euros anuales, el ejercicio 2021 multiplicó por 5 esta cifra, superando el billón de euros.

“Prevemos un incremento en los volúmenes de inversión. Actualmente con los proyectos en construcción estimamos que la inversión directa en Iberia en Centros de Datos se sitúa en torno a los 1.000 millones de euros que, considerando los proyectos en pipeline, se situaría alrededor de los 1.800 millones de euros”, avanza el Senior Director de CBRE.

Respecto al sector Agribusiness, este está despertando el interés de inversores nacionales e internacionales. Según los datos publicados por el INE, en el año 2021 se realizaron 158.482 transacciones de fincas rústicas. Lo que supone un aumento interanual del 28,6%. “El sector agroalimentario sigue cobrando protagonismo en el sector inmobiliario español y continúa exhibiendo su potencial. Esto se debe a diversos factores económicos, sociales y agronómicos, aunque cabe destacar el papel fundamental de la agricultura proporcionando alimento a una población mundial en constante crecimiento” explica Fuente.