07
Julio
2014
|
00:00
Europe/Madrid

La primera mitad de 2014 certifica la mejoría generalizada en Madrid y Barcelona

CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, ha hecho público su balance de actividad del segmento oficinas de Madrid y Barcelona durante el segundo trimestre de 2014 y el acumulado de la primera mitad de año. Según sus conclusiones, durante los meses de enero a junio, CBRE ha registrado una absorción bruta de superficie (metros cuadrados contratados) de aproximadamente 173.500 m2 en Madrid y 106.000 en Barcelona.

Aunque el número de operaciones sigue estando todavía muy lejos del periodo anterior a la crisis, se perciben señales de mejoría en la primera mitad del ejercicio, con una mayor actividad. Además, según Patricio Palomar, Director de Análisis de Mercados de la compañía, “más del 50% de las operaciones siguen concentrándose en el centro ciudad, fundamentalmente en el Área Central de Negocios, y lo más destacable es que se empiezan a ver más contrataciones en el rango de los 2.500 a los 5.0000 m2, un claro síntoma de que la demanda es más saludable”.

Igualmente destacable es que los ocupantes ya empiezan de nuevo a dar mucha importancia a factores de decisión que no son únicamente los precios. En palabras de Iñigo Enrich, Director Nacional de Agencia Oficinas, “gran parte de la demanda está de nuevo más enfocada a los resultados que obtendrán vía incremento de los ingresos que por reducción de sus costes, y eso se nota en que prestan mayor atención y dan más importancia a la ubicación y representatividad de sus oficinas”.

Las operaciones de adquisición para uso propio.

Según Iñigo Enrich, “es también muy destacable que algunas corporaciones hayan vuelto a estudiar el comprar las sedes donde se instalan, aprovechando que los valores de repercusión invitan a ello y que estamos en un gran momento de oportunidad”.

Un buen ejemplo es la compra realizada hace dos semanas por la compañía cotizada Duro Felguera a la compañía inmobiliaria GMP en el Campo de las Naciones de Madrid, que se ha convertido en la mayor compra de un inmueble de oficinas para uso propio desde hace 3 años.


La disponibilidad de oficinas en ambas ciudades ha disminuido muy ligeramente fruto de la menor liberación de espacio y de que ya se empieza a notar que se están creando nuevas empresas y alguna ha comenzado a crecer. Las rentas prime de referencia en las principales áreas de negocio han repuntado ligeramente en Madrid, pasando de 24,50 €/m2/mes a 24,75 €/m2/mes y se mantienen estables en 17,75 €/m2/mes en Barcelona, y con este serán ya 3 trimestres sin ninguna corrección. En cualquier caso, durante este semestre se han firmado algunas transacciones concretas por encima de 28,00 €/m2/mes en Madrid (incluso con algunas contrataciones de 30,00 €/m2/mes) y alrededor de 20,00 €/m2/mes en Barcelona.

El mercado de ocupación agota su recorrido a la baja

La menor destrucción de tejido empresarial y la llegada de 56.622 nuevos cotizantes a la Seguridad Social, con 83.605 desempleados menos en el sector servicios tan solo en el mes de junio, se está viendo traducida en una contención de la liberación de espacio. Teniendo en cuenta que el grueso de compañías ya ha sufrido los ajustes necesarios, la absorción neta de superficie ya se encuentra en cifras ligeramente positivas, que suponen un 17,43% en la media nacional.

La demanda de ocupación por tanto arroja signos esperanzadores para los meses venideros. A la presencia de grandes transacciones corporativas realizadas por trasnacionales que tuvo lugar el pasado ejercicio, se une la activación de algunas PYMEs y compañías locales, y el resultado no tardará en reflejarse en las cifras de absorción.

En ambas ciudades se alternan los usuarios nacionales e internacionales, en tanto que la composición por sector de actividad no presenta cambios sustanciales, salvo que el sector energético y los servicios profesionales a empresas siguen siendo de momento los sectores dinamizadores. Eva Jodar, Directora de Agencia Oficinas de Barcelona, destaca que “los traslados siguen predominando en detrimento de la ocupación neta de espacio de nuevas empresas, aunque también esta comienza a manifestarse. Las ampliaciones de superficie en edificios ya ocupados son un claro indicador de la mejora de expectativas por parte de algunas compañías respecto al futuro a corto y medio plazo”.

En cuento a la oferta futura, los proyectos especulativos aún no han reaparecido y buena parte de la nueva oferta se concentra en rehabilitaciones de edificios del casco urbano. Sin embargo, Palomar señala que “en un contexto que permite un mejor acceso a financiación y dada la recuperación de rentas esperada para los próximos años y la escasez de producto de calidad, no tardarán en llegar nuevos proyectos que ofrezcan la calidad de edificios que exige la demanda”.

El mercado de inversión se adelanta respecto al nuevo ciclo

El 2014 va a ser un año excepcionalmente activo en el mercado de inversión de oficinas tanto en Madrid como en Barcelona, fruto de la llegada de los nuevos vehículos cotizados de inversión colectiva (las llamadas socimis) que han traído al mercado nueva liquidez. Hasta la fecha ya se han invertido aproximadamente 1.150 millones de euros, lo que supone casi triplicar los niveles del mismo periodo el pasado año, que ya de por sí tuvo mucha actividad.

También es muy destacable la llegada de inversores asiáticos, que han comprado inmuebles emblemáticos como el Edificio España en Madrid o el Edificio Estel en Barcelona. De momento solo tenemos constancia de inversores privados como Harry Mohinani o Wang Jianlin, pero tenemos conocimientos de gestoras de fondos de AsiaPac que también tienen a España como uno de sus destinos preferidos de inversión.

Habría que mencionar especialmente como uno de los mercados más activos el caso de Madrid, donde se han cerrado 4 transacciones que han superado los 100 millones de euros cada una, pero también en Barcelona ha concluido el periodo de pujas por la Torre Diagonal00 que ha alcanzado igualmente los 107 millones de euros.

Siguen las desinversiones de carteras de inmuebles de titularidad pública

La segunda cartera de inmuebles de la Generalitat también está ya en un proceso muy avanzado de venta, y en la segunda mitad de año quedará concluida. Si el año pasado fue la compañía francesa AXA quien compró la primera cartera de la Generalitat, otra compañía aseguradora, en este caso Zurich parece que será quien se haga con los otros 13 edificios que se sacaron este año al mercado.

Según Patricio Palomar, “unas expectativas macroeconómicas acerca de España cada vez más favorables y revisadas al alza tanto por el FMI como por la Comisión Europea, la alta liquidez de fondos extranjeros y su necesidad de diversificación geográfica, el descenso en la rentabilidad de productos sustitutivos como la deuda soberana nacional y la percepción de oportunidad de entrada en un sector en mínimos cíclicos, aseguran que el interés inversor tanto nacional como internacional se prolongue en los próximos trimestres, y que España se consolidará como el destino más demandado en el Sur de Europa por los inversores en inmobiliario.”

Los incentivos comienzan a regresar a los estándares de ambas ciudades.

Según CBRE, los incentivos que los propietarios ofrecían en Madrid a los potenciales clientes a fin de atraer demanda se han reducido drásticamente dentro de la M-30, e incluso en las zonas más próximas al perímetro exterior del primer anillo de la capital. En pasados ejercicios no era extraño ver ayudas a la mudanza y aportaciones a obra importantes, e incluso periodos de carencia de rentas de más del 50% de los estándares históricos. Algo similar ocurre en la Ciudad Condal. Eva Jodar, Directora de Agencia Oficinas de Barcelona insiste en que “el parque de oficinas de la ciudad da claras muestras de obsolescencia y cada vez resulta más complicado encontrar inmuebles de la calidad que requieren actualmente las grandes compañías transnacionales. Disponibilidad inmediata hay mucha, pero la de calidad escasea. Es realmente difícil encontrar una buena superficie que cumpla con los requisitos de localización idónea, fácil y cómodo acceso a transporte público, representatividad del inmueble, eficiencia en el uso de los espacios y compromiso con la sostenibilidad”.




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