El volumen de inversión inmobiliaria en España durante el primer trimestre del año se ha situado en 513 millones de euros, un 49% menos que en el mismo periodo del año anterior. La tendencia del mercado actual indica un claro retroceso de la actividad de inversión, según se extrae del informe publicado por CB Richard Ellis, primera compañía mundial en consultoría inmobiliaria.

Según el informe, el volumen de las transacciones ha caído sustancialmente en toda Europa. Mientras que en el último trimestre de 2008 el volumen ascendía a 20.600 millones de euros, en este primer trimestre del año sólo se han alcanzado 11.500 millones, un 56% menos. El principal motivo de esta caída es la desaparición de muchos inversores de la lista de potenciales compradores. Inversores que antes recurrían al endeudamiento y que ahora no encuentran financiación.
La inactividad ha sido la principal característica del mercado inmobiliario europeo. Cada vez se asigna más valor a disponer de liquidez, por lo que los posibles compradores prefieren mantenerse a la expectativa. Esta moderación de la demanda y el aumento de la oferta han provocado un aumento significativo de las rentabilidades que, a su vez, proporcionan oportunidades sobre activos que hasta hace unos meses estaban fuera de mercado.
En España, hemos visto algunas operaciones, como la venta en sale & leaseback de la sede regional del BBVA en la Plaza Cataluña de Barcelona. La operación, asesorada por CBRE, asciende a 82 millones de euros.
Otros ejemplos son la venta de un inmueble en la calle Preciados de Madrid por un volumen superior a los 30 millones de euros y la adquisición por parte de un inversor privado de un inmueble en Sevilla por 17,5 millones de euros.
Rentabilidades alcistas
Desde mediados de 2003 y durante cuatro años consecutivos, las rentabilidades disminuyeron y los valores crecieron en toda Europa. En 2008 esta tendencia cambió bruscamente hasta situarse en un ciclo alcista, con incrementos de las rentabilidades de entre 50 pbs en el segmento de oficinas y aproximadamente 75 pbs en los activos logísticos de mayor calidad respecto al trimestre anterior.
En los mercados europeos más grandes y transparentes y de mayor liquidez, las rentabilidades prime se han elevado entre 100 y 150 puntos básicos desde su punto mínimo, alcanzado a mediados de 2007.
Mercado de alquiler
Las subidas de rentas experimentadas durante los últimos cuatro años no han sido tan intensas como a finales de los años ochenta, por eso, los alquileres actuales no resultan demasiado excesivos y no deberían derrumbarse si la demanda se debilita o la nueva oferta crece.
En comparación con la crisis de los años noventa, la proporción actual de proyectos en curso es mucho más modesta. Incluso los mercados más alejados de un ciclo alcista han reaccionado deprisa retrasando o cancelando proyectos.

Previsiones para Retail
En el segmento de Retail las perspectivas son distintas. Una debilitada capacidad de crecimiento económico, el repunte del paro y la caída de los precios de la vivienda han multiplicado la desconfianza de los consumidores.
Este cambio de escenario también ofrece oportunidades, como el incremento de la cuota de mercado para los comercios especializados en descuento. Un segmento que se está implantando con mucha rapidez en España, donde se ha registrado un considerable aumento de operadores low cost tanto en alimentación como en moda y ocio y restauración.
Los mejores emplazamientos, en las calles principales, y los centros comerciales más asentados serán los que ganen posiciones respecto a ubicaciones de segundo o tercer nivel.
El papel de los fondos inmobiliarios
Los fondos inmobiliarios, en especial los fondos soberanos y los fondos abiertos alemanes, también están inmersos en un entorno cambiante.
En el caso de los fondos soberanos, las presiones vienen dadas por lo costoso de sus anteriores inversiones en el mercado financiero y por la depreciación de sus portfolios.
Los fondos inmobiliarios alemanes, por su parte, están experimentando el cambio de compradores de activos inmobiliarios a vendedores.

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