Según el informe sobre “Mercado de Inversión” publicado por CB Richard Ellis, el inicial desajuste en los mercados financieros se ha transformado en una crisis global de liquidez, lo que está suponiendo una restricción a la actividad de inversión inmobiliaria. A lo largo del tercer trimestre del año, esta contracción se ha intensificado y ha supuesto que el volumen de inversión en España en los tres primeros trimestres del año -excluyendo el cierre de grandes operaciones como la de la Ciudad Financiera del Santander- represente un 50% con respecto al mismo periodo del año anterior.

La evolución ha sido similar en el resto de Europa, donde la inversión ha alcanzado los 89.400 millones de euros en lo que llevamos de 2008, lo que supone el 47% del nivel registrado durante el mismo periodo de 2007. Los inversores están encontrando dificultades para darle salida a las tipologías de activos menos líquidos (como proyectos en desarrollo), lo que les está llevando a optar por activos con menor riesgo que generen ingresos inmediatos.
En España la evolución del mercado inversor registra importantes diferencias entre los segmentos. El sector industrial y logístico ha sido el único que ha registrado una actividad más intensa como consecuencia del volumen más reducido de los activos y por tanto de una menor dependencia financiera. Sin embargo, tanto en los centros comerciales como en el segmento oficinas la actividad se ha reducido de forma significativa. En el primero de ellos, un sector donde los activos suelen contar con un volumen relativamente grande, las limitaciones financieras y las perspectivas pesimistas sobre el consumo han reducido significativamente la inversión. Mientras, en el de oficinas, el volumen de inversión en activos inmobiliarios de oficinas tanto en Madrid como en Barcelona hasta el tercer trimestre ha supuesto el 40% de la inversión durante el mismo periodo del año anterior.

Las condiciones de financiación son otro de los factores clave que ralentizan la inversión, ya que se han endurecido desde septiembre. La valoración del riesgo por parte de las entidades financieras ha provocado que éstas requieran garantías adicionales y márgenes amplios. Este negativo entorno financiero ha propiciado que el perfil de la demanda cambie hacia inversores privados e institucionales, tales como aseguradoras y fondos inmobiliarios, que han crecido hasta representar el 43% del volumen de inversión directa en oficinas, frente al 5% en 2007.
Para Edward Farrelly, Director de Research de CB Richard Ellis, “desde el lado de la oferta de activos, se está identificando su origen tanto en propietarios acuciados por el peso de la deuda como por empresas en búsqueda de liquidez a través de operaciones de venta y realquiler (Sale & Leaseback). En los próximos meses es probable que asistamos a un aumento del interés del capital extranjero en el segmento de oficinas.”
Por otra parte, las rentabilidades para los activos de oficinas prime en Madrid y Barcelona han experimentado un repunte en los últimos meses hasta situarse en el 5,5%. Ambas ciudades acumulan un incremento anual sobre la referencia prime superior a los 100 puntos básicos, lo que indica que el mercado de inversión inmobiliaria ha internalizado el cambio en la situación económica. No es descartable que las rentabilidades inmobiliarias puedan seguir en ascenso en los próximos meses, si consideramos la percepción riesgo-país de nuestra economía, así como la evolución de la deuda pública española. Además, la emisión de deuda hipotecaria comercial (CMBS) a nivel mundial es casi inexistente hasta ahora, y el precio de esta financiación para las entidades bancarias afecta decisivamente al crédito en el mercado de inversión inmobiliaria.
Ante este panorama del mercado, la actividad de inversión directa en oficinas para los próximos meses seguirá caracterizándose por transacciones de pequeño y mediano tamaño y sobre activos que generen ingresos inmediatos. La demanda de inversiones sobre proyectos en construcción, tenderá a hacerse más activa cuando se pueda establecer el final del proceso de desaceleración económica y sea posible dibujar una recuperación a medio plazo.

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