CB Richard Ellis, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, publica hoy el Boletín de Mercado de Zaragoza 2009. El informe presenta un análisis de los distintos segmentos que componen el mercado inmobiliario, así como la relevante influencia que la celebración de la Exposición Internacional Zaragoza 2008 ha tenido en este sector, no sólo en el ámbito hotelero, sino en el comercial, residencial y de oficinas. Este gran evento ha permitido a la ciudad consolidar ciertas infraestructuras, regenerar las riberas del río Ebro y afianzar su compromiso con el desarrollo sostenible. Por ello, la caída del sector inmobiliario se ha visto retrasada y amortiguada en Zaragoza.

Nicolás Llari de Sangenís, Director Regional Norte de CB Richard Ellis, valora que en la actual situación de mercado, “es hora de que oferta y demanda se encuentren en posiciones más realistas que permitan cerrar operaciones. Oportunidades no van a faltar, aunque la mayor dificultad a la que nos enfrentamos en 2009 es el acceso a la financiación”.

El todavía alto nivel de los de precios y la falta de financiación son factores decisivos para que la demanda residencial potencial existente no se convierta en efectiva. La clave para el cierre de transacciones radica en conseguir fijar el precio de mercado, que no es sino aquel al que un comprador formalizaría una operación si obtuviese un 70% de financiación.
Las características del conjunto de oficinas que se integrarán en Zaragoza los próximos años está viviendo un proceso decisivo. Se están definiendo nuevas áreas de negocios y sofisticados parques empresariales, cuya máxima es la eficiencia orientada hacia la racionalización del espacio, la sencillez de los proyectos y la reducción de costes.


Un mercado de oficinas más dinámico

Pese a las dificultades económicas y financieras actuales, el mercado de oficinas de Zaragoza sigue en pleno proceso de consolidación. La principal característica de este mercado es el traslado progresivo del conjunto de las oficinas desde la zona centro, caracterizada por edificios mixtos de calidad media y edificios exclusivos ocupados como sedes corporativas de compañías, hacia zonas más descentralizadas que impulsan un mercado renovado y con expectativas de crecimiento.

Pese a esta tendencia, el deterioro de la actividad económica durante 2008 ha provocado un descenso de la absorción bruta de oficinas. Los análisis que realizan las empresas para llevar a cabo sus necesidades y planes de expansión están frenando en muchos casos este nivel de absorción, lo que ha provocado una menor demanda de nueva superficie de oficinas, así como una reducción del espacio ya contratado para disminuir costes fijos.
En el mercado de Zaragoza, se estima que durante 2008 la absorción no ha llegado a alcanzar los 15.000 m², lejos de los 22.000 m² contratados durante 2007. El comportamiento de la demanda está derivando en que la toma de decisiones se demore más en el tiempo ante las expectativas de obtener precios más bajos. Además, persiste la tendencia en el mercado a contratar superficies de oficinas cada vez más pequeñas (entre los 200 m²-500 m²).

Durante 2008 no se han entregado nuevos edificios exclusivos de oficinas, con la excepción del complejo WTCZ, manteniéndose el parque en torno a los 700.000 m². Además, la tasa de vacío ya partía de niveles relativamente bajos, al situarse a finales de 2007 en el 4,5%. Se prevé un aumento considerable de la disponibilidad en el mercado a medida que se vayan entregando los nuevos planes previstos para los próximos 2 o 3 años, con proyectos como el de Zaragoza Plaza Center (95.000 m²) y los edificios resultantes de la Expo (165.000 m²), lo que preocupa a los agentes del sector por el gran volumen de superficie que saldrá al mercado.

En este contexto, y según un análisis realizado por la oficina de CB Richard Ellis en Zaragoza en el último año, la renta prime ha podido descender hasta un 20% para situarse incluso por debajo de los 16 €/m²/mes. Los descensos han sido ligeramente inferiores en las Nuevas Áreas de Negocios y Parques Empresariales debido a que concentran la mayoría de los edificios de calidad de Zaragoza. En cuanto a las oficinas en venta, los precios máximos también han caído alrededor de un 17% con respecto a los registrados durante el 2007.

En 2009 la demanda de oficinas seguirá debilitándose aún más, lo que presionará al alza la disponibilidad en el mercado. Además, durante este año saldrá al mercado nueva superficie con el Edificio Aragonia, proyectos de Plaza 14 y Tabuenca en San Lamberto, sumando más de 30.000m2, lo que impulsará al alza la tasa de desocupación. Por tanto, los precios seguirán viéndose presionados a la baja.
A la espera del ajuste de precios residencial

La reducción de casi un 70% en el visado de proyectos para construir en 2008 con respecto a 2007 ayudará a medio plazo a corregir la situación de sobreoferta a la que actualmente está sometida el mercado. A pesar de esta importante reducción de visados de obra nueva, el volumen de viviendas finalizadas en la provincia de Zaragoza en 2008 se ha visto impulsado por el “efecto Expo”, registrando un aumento del 42,3% con respecto al año anterior, lo que significa la creación de 12.935 unidades nuevas.

El frenazo en la venta de inmuebles ha producido un repunte de las viviendas en alquiler, lo que hace que las rentas se mantengan estables o incluso bajen en los entornos con mayor oferta. Otro hecho que se presume trascendental para que el segmento residencial se empiece a recuperar es, por una parte, la popularización de las subastas inmobiliarias y, por otra, la notable acumulación de producto residencial en manos de Bancos y Cajas.

En el primer caso, CB Richard Ellis ha apostado por el canal Internet para la comercialización de parte del stock de viviendas, a través de “Tu Subasta” (www.tusubastacbre.com), que registra en la actualidad niveles aceptables de transacción y muy positivos de aceptación y conocimiento. En el segundo caso, la eventual puesta en el mercado de estas viviendas en manos de las entidades financieras, con precios ajustados y facilidades de financiación, será un aspecto clave para dicha recuperación.

Con respecto a la demanda, la bajada interanual de las transacciones en la Comunidad de Aragón en el cuarto trimestre de 2008 se situó en un 12%, en el caso de la vivienda nueva, y en un 39,2%, en la vivienda usada. La escasa demanda residencial efectiva se centra en la vivienda con precios por debajo de 300.000 €.

En cuanto a los precios, el valor medio de la transacción de vivienda nueva libre en la provincia de Zaragoza supuso un descenso del 1,3% en diciembre de 2008 respecto a diciembre de 2007, situándose en 191.872 €,. Sin embargo, esta bajada se agudiza si se compara con noviembre de 2008, con un descenso del 11,2%, lo que muestra el reciente agravamiento de su tendencia a la baja. CB Richard Ellis prevé que la disminución media de precios de vivienda nueva en el primer trimestre de 2009 en Zaragoza capital, se sitúe en torno al 14%.

Nuevo escenario comercial

Los años de bonanza económica llevaron a que la demanda de locales creciera al mismo tiempo que la disponibilidad era cada vez menor (llegando incluso a ser prácticamente nula en las mejores zonas). Sin embargo, la situación actual es bien distinta. La contracción económica está provocando una fuerte caída de las ventas al por menor y con ello, el deterioro de las cuentas de explotación de muchos comerciantes y operadores comerciales.

Los centros comerciales se han visto ante una situación en la que los hábitos de consumo más restrictivos tanto en hogares como en empresas, han llevado a que los operadores continúen en una línea descendiente respecto a años anteriores. Las medidas restrictivas de los operadores se están trasladando a la demanda de espacio en los distintos complejos comerciales. En 2008 Zaragoza tuvo en la inauguración del Centro Comercial Plaza Imperial (88.000m²) su mayor referente comercial, con un novedoso concepto a pie del área metropolitana.
Durante 2009, varias iniciativas comerciales seguirán frenándose mientras persistan las dificultades económicas y de financiación. Al igual que en otras ciudades de España, con la apertura de los nuevos proyectos comerciales previstos entre 2009 y 2010 (Puerto Venecia y Aragonia), Zaragoza también dispondrá de una superficie comercial total próxima a la saturación. Además, también se prevé que en Aragón se aplique el cambio de tendencia en busca de un entorno favorable para continuar con la implantación de nuevos proyectos. De esta forma, Huesca y Teruel cumplen el perfil buscado por promotores de centros comerciales y parques de medianas comerciales que acuden a provincias próximas, de menor tamaño pero con amplio recorrido.

Con respecto a locales comerciales fuera de los grandes centros, cabe destacar que muchos comerciantes se han visto más afectados que en otras zonas, debido a las fuertes inversiones en sus negocios de cara a la Expo y que, sin embargo, no se han visto totalmente compensadas. Ante esta situación, el número de locales comerciales disponibles ha aumentado considerablemente. Además, destaca la oferta de locales en traspaso con importantes descuentos en precios frente a máximos.

En este contexto, el Paseo de la Independencia y el Paseo de las Damas, siguen manteniéndose como ubicaciones Prime y la tasa de disponibilidad ha subido pasando aproximadamente del 2% al 5%, aunque menos que en el resto de zonas. En las calles adyacentes a la misma, el repunte de la disponibilidad ha sido mayor, situándose por encima del 10%. Sin embargo, no todos los operadores han cancelado sus planes de expansión en Zaragoza. En este sentido, los más activos están siendo los relacionados con la moda y restauración. La tendencia más lógica es que los precios continúen decreciendo a medida que el consumo siga deteriorándose a lo largo de 2009.

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