CB Richard Ellis, primera compañía en todo el mundo en consultoría y servicios inmobiliarios, publica hoy el Boletín de Mercado de Valencia. El informe analiza la situación del mercado inmobiliario en Valencia en la actual coyuntura de mercado, y presenta las tendencias y las medidas que los distintos agentes pueden adoptar en 2009.

Según el Boletín de CB Richard Ellis, el mercado Residencial cuenta con un stock de viviendas en la Comunidad Valenciana de 200.000 unidades, sin contar con la oferta adquirida por los inversores, actualmente a la venta. Es previsible que la demanda apueste por obtener viviendas a través de las entidades financieras, que cuentan con un gran stock caracterizado por precios ajustados y con facilidades de financiación. Esta sobreoferta está favoreciendo el alquiler.

La actual situación de crisis está afectando a factores directamente relacionados con el sector inmobiliario como el turismo, los hábitos de consumo, o la financiación de las pequeñas y medianas empresas. Esto hace que mercados como el hotelero, el de centros comerciales o el de oficinas busquen nuevos modelos y oportunidades que les permitan adaptarse a la situación general.
Los planes de expansión de multinacionales se están viendo igualmente frenados, lo que afecta a las oficinas valencianas, así como al mercado de locales en las mejores zonas comerciales (High Street) y al Industrial.

Mercado residencial en clara sobreoferta

El mercado residencial en Valencia se encuentra en pleno reajuste, una situación que en nuestra región es particularmente significativa, ya que las soluciones que se están efectuando ayudan a medio plazo a corregir la situación de sobreoferta pero repercute negativamente en el aumento del paro, la disminución del consumo y la consiguiente agravación de la crisis económica.

Entre enero y noviembre de 2008 se visaron proyectos para construir 27.604 viviendas, un 68,9% menos que en el mismo periodo de 2007. Por su parte, el volumen de las viviendas terminadas en la Comunidad Valenciana hasta noviembre de 2008 ascendió a 110.233 unidades, un nivel similar al mismo período de 2007. Sin contar con la oferta adquirida por los inversores, actualmente también a la venta, y a la espera de los datos oficiales sobre compraventas y vivienda terminada, se calcula que el stock de vivienda nueva sin vender en los últimos años en la Comunidad Valenciana se sitúa en torno a las 200.000 unidades. Para que la demanda absorba este excedente, se calcula que son necesarios en torno a tres años.

En cuanto a las transacciones en la Comunidad Valenciana, hasta el mes de septiembre de 2008 han registrado un descenso del 18,1%, en el caso de la vivienda nueva, y del 45,4% en la vivienda usada, que es la que muestra mejor el pulso del mercado. El todavía hoy alto nivel de precios y la falta de financiación son los dos factores principales que impiden que la demanda potencial existente se convierta en efectiva.

Pese a que las estadísticas oficiales constatan una bajada general de precios residenciales, (en Valencia, la variación media de la vivienda nueva se cifró en -2,8% a finales de 2008), los datos que maneja CB Richard Ellis indican mayores porcentajes de bajada de precios de oferta: en Valencia capital, se calcula que la disminución media de precios de vivienda nueva se sitúa en torno al 10-15%, y en zonas de costa el porcentaje de descuento medio alcanza el 20%-25%.

La situación actual ha propiciado que otros hábitos diferentes a la compra puedan mantener sus niveles en cuanto a la oferta. Así se explica el notable aumento de alquiler, que ha absorbido parte de oferta en principio destinada a la venta. Ello contribuye a la disminución del stock de vivienda en venta, así como ayuda al establecimiento de un parque de viviendas en alquiler, amplio y variado. Este aumento de la oferta de vivienda en alquiler es lo que provoca que los precios del alquiler se mantengan estables o incluso bajen en las áreas con mayor oferta.

Los canales de comercialización más directos y flexibles, como las subastas inmobiliarias, adquieren un mayor protagonismo en mercados como el actual. CB Richard Ellis viene apostando por este canal desde mayo de 2008 como una alternativa válida con respecto a los canales de venta tradicionales.


Por otro lado, los Bancos y Cajas se están convirtiendo en los principales ofertantes de vivienda en España debido a la acumulación de producto residencial que obtienen a través del canje de deuda a promotores por activos inmobiliarios, o de ejecuciones hipotecarias. El producto puesto a la venta por estos agentes aúna precios ajustados con facilidades de financiación, por lo que se prevé que sea una buena vía a la que se acoja la demanda.

Las oficinas reflejan la situación de las empresas

La demanda de oficinas en la Comunidad Valenciana se ha visto directamente afectada por el descenso en el número de empresas de nueva creación y el aumento del número de empresas disueltas, así como el frenazo que otras muchas han tenido en sus planes de expansión. La demanda busca ahora más facilidades y mejores condiciones, a la vez que la propiedad busca y analiza todo tipo de fórmulas que puedan permitirle adaptarse en la medida de lo posible.

En donde más se ha notado esta tendencia de las empresas es en las cifras de absorción bruta de oficinas. Los niveles son equiparables a los de 2005, con una contratación de 43.325 m², lo que supone un descenso aproximado del 27,8% con respecto al mismo periodo del año 2007. Sin embargo, el tamaño medio de las mismas aumentó aproximadamente en un 34%.

Las ventas de oficinas han registrado un volumen de transacción en 2008 en torno a los 10.500 m², casi el doble que en 2007, debido a dos grandes operaciones por parte de empresas del sector Servicios y Educativo.

Con respecto a la nueva superficie del parque de oficinas valenciano se han incorporado a lo largo del pasado año 30.499 m², es decir, un 33,6% más que en 2007. Ante esta situación, los niveles de renta iniciaron, a lo largo del 2008, una corrección a la baja. La renta media del mercado, se situó en los 11,8 €/m²/mes, lo que supone un descenso del 7,8% respecto a la renta media registrada durante el 2007. En el mercado de oficinas en venta, tanto los precios máximos como los medios descendieron de forma general durante el 2008 hasta los 2.196 €/m² (-12,2% interanual) y 1.963 €/m² (-4,3%) respectivamente.

Mercado de locales comerciales High Street

Gracias al creciente aumento de disponibilidad en el mercado de locales comerciales en zonas ‘prime’ (High Street) a lo largo de 2008, se han mantenido las rentas a un nivel competitivo, propiciando que este mercado aguante en la actual situación. A pesar de esto, se presenta un futuro incierto, ya que los indicadores muestran un notable aumento de la oferta de cara a este año.

Los operadores han apostado por locales inferiores a 300 m². Además, pese a la creciente oferta, la zona Poeta Querol-Marqués de Dos Aguas se ha seguido posicionando como la ubicación de mayor interés en 2008. Las firmas que más demanda han abarcado en 2008 han sido de nuevo las de moda.

El ya comentado aumento de la disponibilidad de locales que registró 2008, ha propiciado una caída de rentas generalizada respecto a 2007, que oscila entre el 10% y 15%. La calle Colón sigue siendo la más cara del mercado valenciano de High Street Retail.
Hacia nuevos modelos comerciales más económicos

Frente a los cambios de comportamiento de los consumidores, los principales operadores del ámbito de los Centros Comerciales tienden a limitar sus planes de expansión e, incluso, reducen la superficie que ya ocupan. Esto ha propiciado que la demanda de superficie en centros comerciales haya empezado a mostrar debilidad durante 2008.

En 2008 se han abierto 5 nuevos centros comerciales en la Comunidad Valenciana que han ocupado una superficie de 110.425 m². Estos centros son Portal de la Marina, La Estación, L’Altet, el parque Comercial MYO y el Mercado de Fuencarral. En 2007 se abrieron 3 en 68.100 m². Así pues, actualmente el total de superficie bruta alquilable (SBA) asciende aproximadamente a 1.563.100 m².

Los operadores están aplicando una postura muy selectiva, tendiendo a apostar únicamente por los proyectos más seguros, debido a que las dificultades de financiación y el deterioro del consumo han frenado proyectos, viéndose en caída los visados de superficies comerciales de noviembre a un 5% en términos anuales.

Los modelos que más se están viendo favorecidos por este entorno son los de descuento: hard discount en alimentación, fast food en restauración y Factory Outlets en moda.

Mercado industrial en retroceso

La incertidumbre económica ha tenido un impacto significativo sobre la demanda industrial particularmente a partir de la segunda mitad del año.

El segmento de alquiler está adquiriendo protagonismo respecto a la demanda en compra, principalmente debido a la dificultad de acceso al crédito. La disminución de la actividad está teniendo un mayor reflejo en el segmento de pequeñas superficies. Por otro lado, el enfriamiento del consumo y la producción industrial está produciendo un ajuste en el sector logístico. Los operadores están adecuando sus necesidades al nuevo entorno y en muchos casos se están planteando reducciones de espacio.

Una respuesta a las dificultades de financiación a las que se enfrentan los operadores es el sistema Sale & Leaseback, por el cual una corporación industrial pone en venta su patrimonio quedándose en él como inquilino. Esto hace que se reduzca el pasivo, cambiando hipoteca por alquiler. En la Comunidad Valenciana, durante 2008, se han visto operaciones siguiendo este sistema como la venta de una nave industrial-comercial por parte la compañía Bañón a un inversor local.

La producción y planificación de nuevos espacios ha caído de forma intensa. El crecimiento negativo desde enero de 2008 del volumen de superficie visada indica la reducción sobre la oferta futura y el ajuste de los productores a las nuevas condiciones del mercado.

Las perspectivas apuntan hacia una demanda menos dinámica. La tendencia indica que la oferta disponible aumente a medida que se vayan entregando nuevos proyectos, por lo que los ajustes en precios van a continuar a lo largo de 2009.

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