Surgen nuevas oportunidades para los ocupantes en el actual mercado de oficinas
Durante el segundo trimestre de 2009 la absorción de la superficie de oficinas apenas alcanzó los 50.000m2, una cifra considerablemente inferior a los 100.000 metros para los seis primeros meses del año. Estos datos confirman la tendencia bajista que vivimos, sobre todo, teniendo en cuenta que la absorción bruta de 493.000m2 registrada en 2008 incorpora una caída del 43% respecto al año anterior. Asimismo, no ha faltado un impacto sobre las rentas que actualmente se encuentran en 30 euros/m2/mes, lo que representa una caída del 26% durante los últimos 12 meses.
Sin embargo y, a pesar del empeoramiento del mercado de alquileres y de la destrucción del empleo, es posible alcanzar acuerdos beneficiosos tanto para ocupantes como para propietarios. Ésta es la conclusión que se extrae del informe “Estrategias para ocupantes” de CB Richard Ellis, consultora internacional líder en servicios inmobiliarios.
Tal y como se destaca en el informe, la receta para satisfacer a ambos reside en entender las necesidades de cada uno. En este sentido, es importante recordar que el ocupante busca reducir costes mientras que el propietario necesita garantizar sus flujos de caja.
Los inquilinos que tienen contratos de arrendamiento con menos de dos años hasta la fecha de vencimiento están mejor posicionados para aprovechar la coyuntura actual. Los edificios nuevos, pendientes de entrega durante 2009, aumentarán la superficie disponible pero la falta de proyectos nuevos a partir de entonces puede reducir la competencia.
La caída en los valores de repercusión de oficinas también presenta otra oportunidad para el ocupante. Si el propietario se encuentra con problemas financieros, se puede dar la oportunidad para que el ocupante compre las oficinas. Mediante una venta bajo el concepto de sale & leaseback, el ocupante pasa de ser un inquilino a ser un usuario/propietario. Estas operaciones de sale & leaseback ofrecen la seguridad de percibir ingresos a largo plazo. Algo que buscan muchos inversores actualmente y ha significado un 20% sobre el total de las operaciones de inversión durante 2008.
Según Iñigo Enrich, Director Nacional de Agencia Oficinas de CB Richard Ellis, “en el mercado actual, los propietarios están cada vez más dispuestos a iniciar negociaciones que puedan asegurar sus ingresos. El potencial que tiene el ocupante para beneficiarse de esta situación va en función de las condiciones del mercado, pero la oportunidad no permanecerá a largo plazo. Hemos visto una corrección importante de las rentas y, si persiste el ritmo actual de ajuste,, no faltará mucho tiempo hasta que nos encontremos en el punto más bajo del ciclo. En ese punto, será tarde para el ocupante ya que el propietario estará a la espera de mejores condiciones de mercado”.
