Sector residencial en Vizcaya 2020: mayor ralentización de la demanda y ajuste en precios
El sector residencial de Vizcaya, que en 2019 se mostró menos expuesto a la madurez del ciclo que otras regiones de España, se enfrentará previsiblemente este año a una mayor ralentización en las compraventas de vivienda a causa de la crisis provocada por la pandemia del COVID-19, según las previsiones de CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, que anticipa además un ajuste en los precios, principalmente, de la segunda mano
Según el informe “Claves del mercado residencial en España 2020”, la demanda de vivienda en Vizcaya el año pasado registró un ligero retroceso internanual del 2% hasta las 12.124 unidades. “Si lo comparamos con la moderación del 2,5% en el número de transacciones de vivienda en el conjunto nacional, se trata de un ajuste más moderado que, de momento, permite sostener la tendencia al alza que se venía registrando en la provincia de Vizcaya desde 2013, con un crecimiento agregado de las compraventas de más del 120%”, afirma Juanjo López del Corral, director regional de CBRE en Bilbao. “De cara a 2020, esperamos una caída más importante de las compraventas de vivienda debido a la crisis del COVID-19”, añade. A nivel nacional, CBRE anticipa que este año las transacciones totales de vivienda podrían descender en torno al 20%-25%, hasta entre 425.000 y 450.000 unidades.
Pese a que Bilbao concentró casi una tercera parte de todas las compraventas de vivienda en la provincia de Vizcaya el año pasado (3.732 unidades), la cifra supone un retroceso del 10% respecto al año anterior y rompe la racha alcista en el número de transacciones que venía registrando la capital vizcaína desde 2013. Otros municipios como Getxo, Santurtzi, Basauri, Leioa y Portugalete destacaron también con crecimientos significativos de la compraventa de vivienda en el periodo 2013-2019.
Gráfico 1. Evolución del número de compraventas de vivienda nueva y usada en Vizcaya
Por su parte, la compraventa de vivienda nueva, con un peso del 13% sobre el total, disminuyó en la provincia un 8% hasta las 1.585 unidades, viéndose la cifra especialmente lastrada por el desplome interanual registrado en Bilbao del 57% (177 unidades). “Las compraventas de vivienda nueva llevan cayendo en Bilbao los últimos cinco años, derivado de la falta de oferta, desplazándose la demanda a otros municipios colindantes como Leioa, Santurtzi, Getxo, Amorebieta-Etxano y Erandio, que duplicaron el número de viviendas nuevas vendidas en este periodo”, explica López del Corral.
- Incremento de la oferta de vivienda en Vizcaya
En cuanto a la oferta, el informe señala que el volumen de vivienda terminada (tanto libre como protegida) en 2019 creció un 8% respecto al año anterior, superando las 2.400 unidades. Desde 2017, la oferta de vivienda en la provincia de Vizcaya se ha casi duplicado, hasta alcanzar niveles similares a los de los años 90 con una buena absorción del stock de vivienda sin vender.
Gráfico 2. Evolución del número de viviendas terminadas en Vizcaya
Por otra parte, el volumen de visados de obra nueva, reforma y ampliación concedidos en toda la provincia aumentó un 20% interanual en 2019 hasta más de 4.100 (siendo el 94% de obra nueva), cifra muy superior al incremento del 6,7% registrado en el conjunto nacional. Los desarrollos más activos se concentran en Bilbao, especialmente en el área de Basurto, Bolueta y Zorrotzaurre. “El proceso de renovación de la ría observado en los últimos años está impulsando el desarrollo residencial en muchas de las antiguas zonas industriales”, indica López del Corral.
- El crecimiento de los precios en Vizcaya, por debajo del promedio nacional
En términos de precio, la vivienda en Vizcaya se encareció un 2% (hasta 2.359 euros/m2) en 2019, en línea con el incremento del valor tasado promedio a nivel nacional del 3%. La provincia se caracteriza por una estabilización de los precios de la vivienda entre 2016 y 2019, período en el que ha subido un moderado 0,9% (mientras que en el conjunto del mercado español lo ha hecho por encima del 9%).
En Bilbao, los precios de la vivienda comenzaron a aumentar en los últimos dos años y el ejercicio pasado el valor tasado promedio se incrementó un 7% hasta 2.492 euros/m2. De todos modos, la capital de la provincia no es el municipio con los precios más altos: en Getxo, donde el incremento acumulado del valor tasado promedio de la vivienda desde 2016 es del 13%, el metro cuadrado supera los 2.900 euros/m2.
Gráfico 3. Evolución del valor tasado promedio de la vivienda en Vizcaya vs Bilbao
“En la situación de post COVID-19 se observará un ajuste principalmente en la segunda mano y un impacto menor en la obra nueva”, anticipa López del Corral que, además, apunta a que en el ámbito del alquiler residencial “no se esperan tensiones importantes al ser un mercado tradicionalmente con una renta más elevada que la media nacional”. En 2019, la renta de alquiler en Bilbao aumentó un 2,2% interanual hasta 11,9 euros/m2/mes y desde 2013 ha subido casi un 12% que contrasta con el incremento del 49% a nivel nacional en el mismo período.