Según las proyecciones de CBRE, 2020 será otro año de alta actividad para la inversión en el sector inmobiliario español y los volúmenes de inversión directa en activos (excluyendo operaciones corporativas) estarán en línea con la media de los últimos cinco años. “El sentimiento positivo del mercado hacia el inmobiliario español se mantendrá en 2020, reafirmando la fortaleza del sector que hemos visto en los últimos ejercicios. Las proyecciones de que el crecimiento económico español mantendrá una evolución razonablemente positiva, aunque en una senda de gradual desaceleración, y seguirá situándose por encima de la tendencia de la eurozona, sustentan este atractivo”, explica Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España.

EVOLUCIÓN VOLÚMENES DE INVERSIÓN Y PREVISIÓN 2020

Para CBRE, la actual fase de expansión económica en España se extenderá durante los próximos cinco años. En concreto, para 2020 se prevé una tasa de crecimiento del 1,7% y, para el período 2020-2024, del 1,4%. Mientras, los países de la eurozona experimentarán un crecimiento más moderado, en concreto, del 1,2% en 2020-2021 y del 1,4% para el periodo 2020-2024. Estas estimaciones de crecimiento se contextualizan en un entorno de tipos de interés a largo plazo que se mantendrán en mínimos históricos durante al menos otros tres años.

De cara a 2020, CBRE estima que las yields de los activos prime se mantendrán en general estables, pero podrían comprimirse algo más en los mejores activos por la presión compradora y la falta de oferta. Respecto a los activos no prime, y en el actual momento más adelantado del ciclo, se observa cierta cautela en los análisis, lo que está alargando los procesos de venta.

Oficinas, de nuevo protagonista en 2020

Ante este escenario, el mercado de oficinas, gran protagonista en 2019 al acaparar un tercio de la inversión total en inmobiliario (3.719 millones de euros), se mantendrá muy dinámico y seguirá entre los favoritos, dado el recorrido de rentas que aún presenta. “Ante la limitada oferta y la buena salud de la demanda, las previsiones apuntan a crecimiento de rentas en todos los submercados, especialmente en los mejores edificios del CBD, aunque a un menor ritmo que en años anteriores. Si bien en los últimos 4 años la renta prime ha crecido en torno a una media anual del 8%, las previsiones apuntan a un crecimiento del 3,2% anualizado en la renta prime de Madrid en los próximos 5 años. En Barcelona, más adelantada en el ciclo, el crecimiento se situará en torno al 1,6%” indica Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE.

Los niveles de disponibilidad de superficie de oficina se encuentran en su punto más bajo de los últimos diez años y se espera que sigan descendiendo en 2020 aunque a un ritmo menor gracias a la salida de producto nuevo. En concreto, en el mercado de Madrid se completarán 303.000 m² este año y en Barcelona se añadirán otros 92.000 m², de los cuales la mitad ya están prealquilados.

EVOLUCIÓN DE LAS RENTAS DE ALQUILER VS TASA DE DISPONIBILIDAD

En el lado de la contratación, se espera una reducción de alrededor del 10-15%, tanto en Madrid como en Barcelona, tras haberse alcanzado en 2019 máximos de los últimos doce años. Las empresas tecnológicas ganarán peso en la contratación de oficinas, seguidas de los servicios profesionales, en detrimento del sector servicios a empresas y del sector financiero, y se espera una fuerte presencia de los operadores de espacios flexibles.

El auge del multifamily

Otro de los sectores que previsiblemente destacará en 2020 por la tendencia de crecimiento sostenido en la inversión es el de los activos multifamily (que incluye el residencial en alquiler, pero también residencias de estudiantes o de la tercera edad) que en 2019 se posicionaron como uno de los de mayor atractivo por la evolución demográfica, las nuevas necesidades de la sociedad y las rentabilidades atractivas que ofrecen respecto a productos tradicionales. “En concreto, los activos alternativos living, como residencias de estudiantes y de la tercera edad seguirán en el foco de los grandes inversores institucionales y fondos, al tratarse de segmentos defensivos, con sólidos fundamentales, y con un amplio recorrido en España”, indica Martínez Brioso, que adelanta también “más fusiones y adquisiciones de operadores que buscan incrementar su cuota de mercado en estos sectores, todavía atomizados y poco maduros”.

El año pasado, el volumen de inversión en residencias de estudiantes en España se situó en 500 millones de euros (alrededor de 300 millones de euros en 2018) y este ejercicio serán más frecuentes las transacciones de portfolios, provocando la entrada de inversores con perfil core y core plus, atraídos por el flujo de ingresos estables de este tipo de activos. En el ámbito de las residencias de la tercera edad, durante los próximos tres años se estima que se desarrollarán alrededor de 30.000 - 40.000 nuevas camas.

Respecto al residencial en alquiler, que en 2019 registró una inversión directa de 1.600 millones de euros (entre operaciones PRS -Private Rented Sector- y BTR -Build to Rent-), se prevé que la inversión en este segmento continuará en los próximos años en niveles altos. Ante la creciente demanda de hogares que viven en régimen de alquiler (el 23,9% en 2019 desde el 19,4% en 2007) y falta de producto, aumentará la producción de edificios de nueva construcción destinada al 100% al alquiler, lo que, según las previsiones de CBRE, llevará al desarrollo de cerca de 4.000 viviendas nuevas.

“Los inversores se sienten atraídos a este segmento por los mayores retornos y por presentar un menor riesgo al ser un bien de primera necesidad, algo especialmente atractivo en la fase madura del ciclo inmobiliario actual”, explica Ramírez-Escudero, que señala la necesidad impulsar la colaboración público/privada para fomentar el acceso a la vivienda, tanto en compra, como en alquiler. “La profesionalización del sector residencial en alquiler crecerá con el aumento de inversores institucionales y previsiblemente permitirá unas rentas más asequibles gracias al incremento de la oferta”, adelanta.

Diferentes realidades para el resto de sectores

Para el resto de los sectores, las previsiones de CBRE apuntan a una moderación del mercado residencial, que se encuentra en una fase más madura del ciclo: se estima que para 2020 la cifra de viviendas terminadas superará las 90.000 unidades (cerca de un 20% más que las 75.000 viviendas estimadas para 2019) y que las ventas de vivienda se mantendrán en torno a los niveles de 2019 (585.000), en alrededor de 600.000 unidades. Por otra parte, el precio de la vivienda ralentizará su crecimiento al 2 - 3% en 2020 desde el 4-5% en 2019.

Respecto a la inversión en retail, todo apunta a que aumentará en 2020 a alrededor de 2.500 millones de euros, tras haber registrado el año pasado su nivel más bajo desde el inicio de la recuperación (1.500 millones de euros). “El sector de centros comerciales está más afectado que el de High Street, si bien este ejercicio se vislumbra bastante mejor para el primero en cuanto a volúmenes. No obstante, esta mejora viene del cierre de unas pocas transacciones de gran envergadura de activos prime que llevarán el volumen de inversión posiblemente a más del doble del año pasado, entre 1.500 y 2.000 millones de euros (desde 700 millones de euros en 2019)”, afirma Martínez Brioso.

Para el sector logístico se prevé que la demanda permanecerá activa este ejercicio por el constante crecimiento económico y por la penetración del comercio electrónico, que seguirá aumentando en toda España no sólo en el ámbito urbano, sino también se extenderá hacia áreas rurales. Los niveles de contratación de superficie logística en 2020 serán similares a los del año anterior. Por el lado de la oferta, seguirá la construcción de nuevos proyectos debido a la escasez de producto de calidad. En la Zona Centro hay alrededor de 570.000 m² de superficie en construcción que se incorporarán al parque logístico a lo largo de 2020, mientras que en Cataluña se sumarán otros 90.000 m².

En cuanto al sector hotelero, tras varios ejercicios de intenso crecimiento, en los que se han ido superando récords en todos los indicadores, 2020 vendrá marcado por una vuelta a la normalidad turística y hotelera y marcará el inicio de una nueva etapa. “Desde el punto de vista de la inversión, si bien asistiremos al final de un ciclo y el comienzo de otro, el sector hotelero español continuará siendo uno de los principales destinos del capital inversor”, explica Ramírez-Escudero, que matiza que las oportunidades serán más escasas que en años anteriores. Entre los factores específicos que favorecerán la actividad transaccional en España se encuentran el elevado interés de los mercados urbanos (a diferencia de años anteriores) y la posibilidad de adquirir portfolios core.

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