La guía de costes de reformas para inversores de CBRE, ofrece un análisis exhaustivo de las variables de costes en 15 ciudades europeas, con comparaciones de las tasas de referencia relativas a proyectos de reforma de oficinas en estas ciudades, que van desde obras menores hasta proyectos integrales de remodelación y rehabilitación.

Las ciudades que se analizan en este informe son las siguientes: 1. Ámsterdam 2. Berlín 3. Copenhague 4. Düsseldorf 5. Dublín 6. Fráncfort 7. Hamburgo 8. Helsinki 9. Londres 10. Madrid 11. Milán 12. Múnich 13. Oslo 14. París 15. Estocolmo.

Tendencias de workplace y costes de reforma

Puesto que el COVID-19 ha acelerado las tendencias en los entornos de trabajo, la rehabilitación de los edificios forma una parte fundamental de la estrategia de los inversores para atraer a los inquilinos, aumentar el valor de los activos y el crecimiento de las rentas y para cumplir con los criterios ambientales, sociales y de gobierno corporativo (ESG). La demanda de reformas que ofrecen los niveles de calidad necesarios para destacar en mercados competitivos está encareciendo los proyectos. Así lo indica una nueva guía de costes de reformas para inversores de CBRE, compañía líder en asesoramiento inmobiliario a nivel internacional.

Un proyecto bien definido junto con un presupuesto fiable son elementos esenciales para que un proyecto de reforma triunfe. Los inversores deben tener en cuenta el equilibrio entre coste y rentabilidad, así como la escasez de materiales sin precedentes que está provocando subidas de precios en toda Europa y las singularidades de cada mercado.

La guía de costes de reforma para inversores surge tras la reciente publicación de los datos de la Encuesta de intenciones de los inversores globales en 2021 de CBRE, que indica que a medida que la economía global se recupera de la crisis ocasionada por la pandemia, los inversores de Commercial Real Estate prevén que el 2021 y los años posteriores supongan un período de gran crecimiento y transformación. Los inquilinos están demandando espacios flexibles, servicios, bienestar y seguridad.

Para Javier Martínez, senior director Building Consultancy and Project Management CBRE España: “La Guía de costes de reformas para inversores de CBRE relativa a las ciudades europeas ayuda a los inversores a conocer la diferencia de costes según los niveles de obras realizadas. No sorprende que los requisitos del lugar de trabajo hayan cambiado en el último año. Las empresas líderes buscan un diseño muy cuidado, servicios de calidad y mayor inversión en tecnología para facilitar la colaboración y las videoconferencias, así como tecnología de edificios inteligentes que contribuya a la experiencia del cliente y la eficiencia energética”.

Los inversores quieren saber cuánto costará ofrecer espacios de trabajo de alta calidad y si dicha inversión merece la pena, apunta Martínez que añade “Nuestros datos sobre costes de referencia para diferentes niveles de reforma y el análisis de los mercados nacionales sirven como punto de partida importante, lo que ayuda a los inversores a pensar en la calidad final y el atractivo del mercado de los nuevos espacios.”

Los aspectos ambientales cobran importancia para inversores y ocupantes

Cerca del 35% del carbono emitido para construir un edificio corresponde a la edificación de su estructura, por lo que reformar y prolongar la vida útil de los edificios puede generar menos emisiones nocivas que demolerlo y reconstruirlo de nuevo. El sector se encuentra ahora en un nivel de sofisticación en el que el diseño, los servicios y la sostenibilidad son factores fundamentales de un proyecto y deberían tenerse en cuenta durante la evaluación de costes inicial.

Tendencias de los costes de reforma en las ciudades europeas

En un 75% de las ciudades analizadas, la calidad es el factor de mayor influencia en los costes, por lo que la demanda de reformas de alta calidad supone subidas de coste en los proyectos. Tanto en Londres como en Madrid, alcanzar el nivel de calidad necesario para destacar en lugares competitivos es el principal factor de encarecimiento.

Europa se ha visto afectada por la escasez de materiales, los retrasos y las subidas de precios. El COVID-19 interrumpió la fabricación y la distribución, mientras que los proyectos de infraestructuras en China, Estados Unidos y otras naciones desarrolladas han provocado una fuerte subida de los precios y un aumento de los tiempos de producción, en especial de materiales básicos como el acero. En algunos lugares, la prima que se aplica a los materiales importados contribuye al aumento de los precios. En Dublín, la demanda de materias primas está impulsando el incremento de los costes de las reformas.

También se ha mencionado mucho la escasez de mano de obra cualificada, con falta de capacidad y movilidad reducida en el sector de la construcción en 2020 y 2021. Las ciudades de los países nórdicos (Helsinki, Oslo, Estocolmo) indican que los costes laborales y la disponibilidad de mano de obra son especialmente problemáticos, sobre todo unidos al alto coste de la vida y al escaso nivel de trabajadores no nacionales legales.

Las ciudades con parques inmobiliarios de peor calidad y escasa oferta encaran costes de reforma más altos. Resulta más caro adaptar los edificios más antiguos para que se ajusten a las demandas de los ocupantes actuales, al mismo tiempo que la logística de la obra y las calles estrechas también pueden influir mucho en los costes. En Milán, por ejemplo, los proyectos de reforma en el casco urbano son entre un 20% y un 30% más caros debido a las restricciones logísticas locales. En Ámsterdam, la construcción es más cara que en otros lugares de los Países Bajos debido a la infraestructura local y la red de canales.

El cumplimiento de la normativa y los impuestos locales son otros factores clave en materia de costes. Mejorar los edificios existentes para que cumplan las normas en vigor puede llevarse una parte importante del presupuesto de la reforma. En Oslo, por ejemplo, un 25% de los impuestos sobre todos los bienes y servicios aumenta los costes de una ciudad ya de por sí cara.