Madrid,
24
Marzo
2015
|
13:02
Europe/Madrid

La reposición del stock obsoleto será una de las grandes oportunidades para los inversores en 2015

Resumen

Tras más de siete años en los que apenas se ha reinvertido en la modernización de algunos activos, los espacios e instalaciones disponibles no responden a las necesidades de las empresas que quieren posicionarse en el nuevo ciclo económico, por lo que el reposicionamiento de activos obsoletos se convierte en una oportunidad para los inversores. Se trata de algunas de las principales conclusiones proporcionadas por el panel de expertos participantes en el VI Seminario de Tendencias Capital Markets, organizado por el Club Inmobiliario ESADE Alumni, junto con la consultora inmobiliaria CBRE y el Urban Land Institute (ULI).

En este sentido, edificios de oficinas como Alta Diagonal, de Deka o Travessera de Gracia, de Colonial, o centros comerciales como Diagonal Mar, propiedad de Avestus Capital/Northwood están atrayendo con mucha fuerza la demanda, gracias al reposicionamiento que han tenido.

Para Enrique Martínez Laguna, vicepresidente de CBRE España, “el stock obsoleto, derivado de la falta de inversiones durante la crisis, representa una oportunidad para inversores a la hora de reposicionar activos”. Precisamente, este reposicionamiento es uno de los principales ejes de creación de valor en un mercado con expectativas de recuperación, en el que el inversor “debería analizar las necesidades de los ocupantes y adaptar los activos de acuerdo a dichos criterios”, según la opinión de Patricio Palomar, director de Alternative Investment de CBRE, que ha puntualizado cómo, a pesar de todo, “no todos los activos son susceptibles de este reposicionamiento porque las condiciones de la demanda y el mercado pueden no ser las mismas. Por ello, es importante el Asset Management”.

Durante la sesión ¿Para cuándo la recuperación de los fundamentales inmobiliarios?, Enrique Martínez Laguna y Patricio Palomar, junto con Neil Blake, responsable de investigación CBRE EMEA, coincidieron en afirmar que podría hablarse de factores concretos por los que el sector inmobiliario comercial (no residencial) va a experimentar un crecimiento real de sus variables fundamentales en los próximos dos años.

Si hasta 2013 los inversores se volcaron en mercados 'refugio' como Alemania y UK, hoy España está en el centro del radar. En este contexto se está partiendo de valores inmobiliarios relativamente bajos.

Por otro lado, existen buenos ejemplos de recuperación inmobiliaria satisfactoria. Es el caso de Irlanda, por ejemplo, que con una economía que en lo que al inmobiliario se refiere ha registrado un problema similar al de España, hoy se recupera con medidas estructurales contundentes que han permitido reactivar la demanda de ocupación, con el consecuente crecimiento real de rentas e incluso el inicio de nuevas promociones.

Respecto al posicionamiento de España en el mercado inmobiliario europeo, Madrid y Barcelona se encuentran entre las ciudades con mayor potencial de crecimiento, según la opinión de la mayoría de analistas del mercado. El crecimiento de rentas en ambas podría oscilar entre el 25% y el 30% hasta 2018.

Se abre también una excelente oportunidad para nuevos desarrollos que permitan ajustar perfectamente el producto inmobiliario a los nuevos requerimientos de la demanda. En este ámbito, la promoción del centro comercial Puerto Venecia en Zaragoza, propiedad de Orion, representa un ejemplo adelantado al ciclo; en plena crisis supo encontrar su espacio en un entorno de mercado adverso muy maduro y competitivo.

La llegada 'masiva' de capital inversor no está motivada exclusivamente por la compresión de los yields, sino que viene acompañada de un cambio de ciclo. Para Neil Blake, “existe ya una sólida evidencia de la entrada de capitales a largo plazo, comprometidos con planes de negocio que supongan inversiones relevantes. Estos tipos de capital, core y core plus, complementan el espectro de inversores más oportunistas y cuya volatilidad es mayor”, ha afirmado.

En cuanto a la situación de sobreoferta en el mercado, Javier García del Rio, consejero delegado de Solvia mostró la importancia de saber analizar el producto residencial en un contexto geo-sociodemográfico, pues hay muchas realidades diferentes en el país, y para casi todas puede existir un ángulo de actuación para la recuperación de valor.

Andrés Rubio, director en España de Apollo, destacó que los grandes fondos no buscan ganar el último euro en cada transacción, y subrayó el papel que juegan las plataformas en la gestión de grandes carteras de residencial. También destacó el potencial de los hoteles y resorts en España, opinión compartida con Ramón Camiña de Cale Street, quien manifestó el interés de capital internacional por este producto.

Juan Velayos, anunció por su parte su involucración en un nuevo proyecto, que iniciará próximamente, y que consistirá en la actividad promotora, pues el mercado aún ofrece oportunidades interesantes en zonas concretas mientras Riccardo Cobianchi, director regional de inversión inmobiliaria de Zurich, compartió sin embargo con la audiencia que compañías como Zurich no se encuentra aún cómodos asumiendo riesgo promotor en España, pero más que por la situación del mercado se debe a la tipología y perfil inversor de una aseguradora.

Judit Montoriol-Garriga, economista de Caixabank, mostró unas perspectivas bastante positivas en cuanto a la recuperación de la demanda en España, de acuerdo a los estudios de la entidad financiera. Los expertos han afirmado que el acceso a la deuda está mejorando, lo que significa que el capital inversor no solamente dispondrá de fondos propios a la hora de acometer una inversión, y que las entidades financiaras tendrán de nuevo que comenzar a competir por los proyectos en desarrollo.

Por último, Patricio Palomar quiso destacar la importancia que ya tienen en Europa y que tendrán los activos considerados de “mercados especialistas”, como son aquellos vinculados al sector educacional o sanitario. Hospitales, residencias de estudiantes, apartamentos tutelados, parkings, residencias de la tercera edad, centros de día pueden ofrecer yields supriores al 10%, algo difícil de encontrar en segmentos tradicionales, y que algunos inversores necesitan para cumplir sus objetivos de rentabilidad. España ofrece las mejores condiciones para el desarrollo de estos mercados alternativos, y el crecimiento de la inversión en este producto será muy destacado en los próximos 2 años.