El sector logístico en Zaragoza, uno de los más resilientes en 2020, alcanzó el pasado año la cifra récord de la última década de 125.000 m² de contratación bruta de superficie logística, lo que supone más del doble del volumen registrado en 2019, según datos de CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, que hoy ha presentado telemáticamente el informe ‘Mercado Industrial y Logístico de Zaragoza’. Durante el encuentro, se ha destacado que solo en el último trimestre del año se contrató la misma superficie logística que en el conjunto de 2019. Por zonas, PLAZA concentró en 2020 el 50% de la contratación.

CBRE también ha presentado los datos del primer trimestre del año, que evidencian cifras históricas de contratación logística con 18.000 m², lo que supone un importante ascenso respecto a los 4.000 m² del mismo periodo del año anterior. Entre las principales operaciones llevadas a cabo en lo que va de año, destaca el arrendamiento por parte de Decoexsa de una nave de 5.000 m² en PLAZA y el alquiler de TAMDIS de una nave de 1.300 m² también en PLAZA.

Miguel Ángel Gómez Rando, director CBRE Zaragoza, ha destacado el atractivo del sector logístico en Zaragoza, consolidado como uno de los mercados clave a nivel nacional: “La pandemia no ha impedido que el sector haya alcanzado en Zaragoza en 2020 cifras nunca vistas de la última década, especialmente por el buen comportamiento del mercado logístico en el segundo semestre del año. Para 2021, que ha arrancado con el mejor trimestre de la serie histórica con una contratación de 18.000 m², esperamos un ejercicio muy positivo, con cifras incluso mejores que las registradas en 2020 y que podrían superar solo en el primer semestre del año los 100.000 m²”.

Gómez Rando ha destacado la importancia de las operaciones off market “ante la ausencia de producto de calidad y la fuerte presión inversora por parte de fondos de inversión con presencia local, que perciben el sector logístico aragonés como un mercado consolidado, donde el incremento de rentas se está realizando de forma sostenida”.

Según el informe de CBRE, las rentas se mantuvieron estables en 2020, si bien se ajustaron ligeramente durante los meses de marzo y abril.  Joaquín Chéliz, desde el Departamento Industrial de CBRE Zaragoza, ha comentado que “los operadores que optaron por contratar sus espacios durante los meses de confinamiento y cierre de las actividades no esenciales obtuvieron únicamente reducciones de las rentas de alrededor del 10%”.

Por el lado de la demanda, los datos de CBRE muestran una caída del 15%, debido principalmente a los ligeros descensos producidos en el primer y tercer trimestre. No obstante, Chéliz matiza que “se trata de una demanda considerable teniendo en cuenta además que venimos de tres años anteriores con datos extraordinarios”. La superficie más demandada en 2020 fue de entre 1.000 y 5.000 m², con un 48% de la demanda. Los datos del primer trimestre de 2021 muestran que el 37% de la demanda se corresponde con una superficie inferior a 1.000 m² y un 34% con entre 1.000 y 5.000 m².

Entre los ejes más importantes destaca el de la A2 Madrid-Barcelona, que agrupa un 65% de la demanda, mientras que el eje A2-Barcelona ha incrementado notablemente su interés en los últimos años, en concreto las zonas de Cogullada y Alcalde Caballero, donde no existe disponibilidad de espacios de calidad, según CBRE. Otro eje con gran interés es el de la A- 68 Logroño.

Nuevos proyectos logístico de relevancia durante 2020

De acuerdo con el estudio de CBRE, el suelo sigue siendo un producto estrella, destacando las compras realizadas en PLAZA, alguna de ellas a precios prácticamente pre-pandemia. “Las compras han tenido diferentes motivaciones, tanto para posicionarse de cara a nuevos proyectos a riesgo y/o realizar ‘llaves en mano’ como para autopromoción”, ha explicado Chéliz.

En este sentido, en 2020 se han planteado e incluso ejecutado nuevos proyectos logísticos de relevancia, todos ellos ubicados en PLAZA (A-2 Madrid), por parte de promotores tanto locales como nacionales e internacionales. Desde CBRE ha señalado que la competitividad vía precio del suelo de otras ubicaciones está impulsando que se estudien proyectos, sobre todo ‘llaves en mano’, en localizaciones distintas a PLAZA en las que poder competir vía renta, uno de los principales aspectos tomados en consideración en momentos de incertidumbre.

En cuanto al producto más demandado, Joaquín Chéliz, desde el Departamento Industrial de CBRE Zaragoza: “Hablamos de un producto de máxima calidad, puesto que las empresas demandan actualmente una mayor diferenciación y personalización de los espacios comunes, con flexibilidad de espacios, certificaciones tipo LEED o BREAM, y oficinas representativas, entre otros aspectos”.

Según CBRE, la rentabilidad prime referente a producto logístico se encuentra por debajo del 5,75%, un dato muy inferior al registrado hace cuatro o cinco años, cuando se situaba en el 7,50-8,00%. Además, el valor de las naves también se encuentran en zonas históricas, rozando en alguna operación los 1.000 €/m² (incremento del 93% desde 2014).

La inversión logística podría superar los 150 millones de euros en 2021

Por el lado de la inversión, en 2020 se llevaron a cabo operaciones por valor superior a 20 millones de euros, frente a los 180 millones alcanzados en 2019. En lo que llevamos de 2021, el volumen se ha duplicado hasta los 40 millones de euros. Según CBRE, cerca del 75% del volumen de inversión realizado en los últimos años se ha localizado en PLAZA, “polígono de referencia para todos los inversores institucionales, donde se encuentran las naves de mayor volumen y calidad, y un buen mix de ocupantes logísticos”, ha comentado Chéliz.

“El descenso en el volumen de inversión se debe en gran medida al cierre producido durante los meses de confinamiento, unido al aplazamiento en la toma de decisiones por parte de los fondos institucionales y al incremento en los requisitos de financiación”, ha destacado Gómez Rando, quien ha añadido que “las perspectivas para 2021 son muy positivas, ya que en este primer semestre de 2021 se cerrarán numerosos proyectos aplazados, pudiendo llegar a una cifra final de inversión superior a los 150 millones de euros”. Entre las operaciones destacadas del primer trimestre se encuentra la compra por parte de Kefren Capital Real Estate y Tristan Capital de una nave de 65.000 m² en el polígono Malpica.