La mitad de las transacciones de vivienda se concentraron en Sevilla capital y en el municipio de Dos Hermanas. En concreto, la ciudad de Sevilla registró el pasado año 8.557 transacciones, lo que un supone un ajuste del 5,3% respecto a 2018.

Gráfico 2. Distribución por Municipio de las compraventas de vivienda (Nueva y Usada)

Por su parte, la compraventa de vivienda nueva, con un peso del 10% sobre el total de viviendas, creció en 2019 en la provincia de Sevilla un 45%, hasta las 2.066 viviendas nuevas. La ciudad de Sevilla, con 794 unidades tras aumentar un 41% respecto a 2018, y el municipio de Dos Hermanas registraron un 54% de las transacciones de vivienda nueva de la provincia. Por municipios, desde 2013 las transacciones de vivienda nueva disminuyeron un 27% en Sevilla, transfiriéndose a los municipios de Dos Hermanas, San Juan de Aznalfarache, Gines, y Mairena de Aljarafe, que aumentaron significativamente sus compraventas en vivienda nueva (>100%).

Previsiones para 2020

Sobre las previsiones para 2020, Rosa Madrid, directora regional de CBRE Andalucía, señala que “la incertidumbre económica que se ha instalado desde el mes de marzo de 2020, debido al impacto de la crisis sanitaria del COVID-19, podría provocar una ralentización en la demanda como consecuencia de la parálisis forzosa que ha traído consigo el confinamiento y sus efectos. En la obra nueva, aquellos contratos privados cuyas ventas se hicieron hace año y medio cuya escrituración es inminente no se verán tan afectados”.

Por otro lado, Madrid añade que “los contratos que se han realizado en el último semestre sí podrán verse afectados por la situación laboral de los compradores potenciales como consecuencia del COVID-19. La reducción de la demanda en la segunda mano será mayor por la paralización de la búsqueda de vivienda para el cliente de reposición”.

• Incremento de la oferta vivienda terminada en Sevilla

En cuanto a la oferta, el informe señala que el volumen de vivienda terminada en 2019 creció un 26% respecto al año 2018, hasta las 2.799 unidades. En los últimos dos años, la oferta de vivienda en Sevilla se incrementó más un 96%.

Gráfico 3. Evolución del número de viviendas terminadas provincia de Sevilla

Desde 2015, el volumen de permisos de construcción en la provincia de Sevilla se ha recuperado de forma dinámica, acercándose a niveles de la década pasada. En 2019, los visados crecieron un 12% respecto a 2018, hasta los 3.913, y desde 2015 han aumentado un 161%. El 85% de los visados fueron de obra nueva. Por su parte, Sevilla ciudad experimentó un descenso del 26% en la cantidad de permisos de construcción en 2019; 1.051 en total, el 27% del volumen total de visados de la provincia. Entre 2015 y 2019, aumentaron un 66%. Respecto a los proyectos de obra nueva en desarrollo y áreas en expansión, destacan en la capital la zona centro, zona Este (proyecto de los Jardines Hacienda El Rosario), Sur y el barrio de Triana; y en el área metropolitana las zonas de Dos Hermanas (municipio y zona de Entrenucleos) y Mairena de Aljarafe.

Por otro lado, tuvo lugar un ajuste en la superficie transaccionada de suelo urbano (-22%), y se ha incrementado desde 2017 en un 4% el precio promedio del suelo en la provincia de Sevilla desde 2017. Además, los proyectos de obra nueva se expandieron en la comarca metropolitana como consecuencia de la escasez de suelo en la capital.

Respecto al tipo de producto que se demandará en la nueva normalidad, Rosa Madrid comenta que “la experiencia del teletrabajo ha impulsado sobremanera las nuevas formas de trabajar, y ha dado lugar a que sobre el comprador de vivienda nueva primen requisitos en cuanto a superficie útil, dotaciones y equipamientos que proveen de comodidades, frente a otros tales como la localización o cercanía al trabajo”.

• El crecimiento de los precios de la vivienda se modera

En 2019 se observó un incremento del precio de la vivienda en la provincia de Sevilla del 4% (1.312€/m2), y del 8% en la ciudad (1.692€/m2). Desde 2014, el crecimiento ha sido del 4,4% y del 8% respectivamente. La evolución de los precios promedio de la vivienda entre 2014 y 2019 afectó de manera distinta a los municipios. Sevilla, Mairena del Aljarafe y Dos Hermanas registraron los precios más altos, entre 1.200 y 1.700 €/m².

Sobre la evolución de los precios de venta, Rosa Madrid señala que “éstos no sufrirán ajustes significativos por factores como el menor número de unidades promovidas, y un mercado menos especulativo que generará un volumen menor de adjudicaciones hipotecarias. Además, el precio medio de la vivienda en Sevilla se encuentra aún alejado de los niveles previos a la anterior crisis, no existiendo en la actualidad ese foco de tensión”.

Respecto al alquiler, en 2019 no se observaron tensiones importantes en las rentas. En la ciudad de Sevilla, la renta de alquiler promedio anual fue de 10,1€/m²/mes. Entre 2018 y 2019, creció un 6% y desde 2013, un 30%. El COVID-19 ha trasladado gran parte de la oferta turística a alquiler tradicional. El decreto 28/2016 que regula las viviendas turísticas permite compatibilizar el uso como piso turístico y residencial sin darlo de baja. Este hecho impactará en una bajada en las rentas de alquiler en Sevilla.

Rosa Madrid comenta “que un aspecto a tener en cuenta por el sector promotor sevillano es la oportunidad de diversificación que ofrecen las nuevas fórmulas residenciales de “coliving” y “build to rent”, permitiendo al promotor estudiar fórmulas alternativas a la tradicional venta del producto terminado. El primer gran ejemplo en nuestra ciudad lo tenemos en el barrio de Sevilla Este, donde está prevista la construcción de más de cuatrocientas viviendas para el alquiler con excelentes dotaciones y equipamiento comunitario”.