El sector residencial en Baleares: ralentización de la demanda y ajuste en los precios en 2020
El mercado residencial de Baleares, que ya mostró signos de debilitamiento de la demanda en 2019, se enfrentará previsiblemente este año a una nueva ralentización en las compraventas de vivienda a causa de la crisis provocada por la pandemia del Covid-19, según las previsiones de CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, que anticipa además un ajuste en los precios, principalmente, de la segunda mano.
“En la situación de post Covid-19 se observará un ajuste principalmente en la segunda mano y un impacto menor en la obra nueva”, además en el ámbito del alquiler residencial “las perspectivas indican que cierta oferta turística se trasladará a alquiler convencional como consecuencia de la situación del Covid-19, lo que podría atenuar la tensión en las rentas de alquiler experimentadas en los últimos años”. Entre 2013 y 2019, la alta demanda turística en Palma de Mallorca ha incrementado la renta de alquiler promedio anual un 57%.
Según el informe “Claves del mercado residencial en España 2020”, la demanda de vivienda en Baleares el año pasado registró un retroceso internanual del 10% hasta las 15.643 unidades. “Si lo comparamos con la moderación del 2,5% en el número de transacciones de vivienda en el conjunto nacional, se trata de un ajuste relevante y que consolida la tendencia bajista en las compraventas de vivienda en el mercado balear que se viene registrando desde 2017 y que, desde CBRE, atribuimos principalmente a la contracción de la demanda extranjera”, afirma Tonia Vera, directora regional de CBRE en Palma de Mallorca.
Gráfico 1. Evolución del número de compraventas de vivienda nueva y usada en Baleares
En 2019, un 29% de las transacciones de vivienda escrituradas en Baleares procedieron de extranjeros, principalmente de Reino Unido, Francia y Alemania. No obstante, la demanda extranjera experimentó una contracción del 15% respecto a 2018. “De cara a 2020, esperamos una caída más importante de las compraventas de vivienda y de la demanda extranjera en particular debido a la crisis del Covid-19”, añade Vera. A nivel nacional, CBRE anticipa que este año las transacciones totales de vivienda podrían descender en torno al 20%-25%, hasta entre 425.000 y 450.000 unidades.
Pese a que Palma de Mallorca concentró casi una tercera parte de todas las compraventas de vivienda del mercado balear el año pasado (4.773 unidades), la cifra supone una ralentización pronunciada del 16% respecto al año anterior. “En general, la mayoría de los municipios estuvieron afectados por la disminución de los volúmenes de compraventa de vivienda que se viene produciendo desde hace tres años”, indica Vera. El volumen de transacciones en los municipios de Calvià, Llucmajor, Eivissa, Ciutadella de Menorca, Santa Eulalia del Río, Sant Josep de sa Talaia bajó entre un 19% y un 43% entre 2017 y 2019.
Por su parte, la compraventa de vivienda nueva, con un peso del 8% sobre el total, aumentó en Baleares un 13% hasta superar las 1.300 unidades, concentrándose un 30% de ellas en Palma de Mallorca (397 unidades) y creciendo en otros municipios como Santanyí, Capdepera y Calvià.
- Incremento de la oferta de vivienda en Baleares
En cuanto a la oferta, el informe señala que el volumen de vivienda terminada (tanto libre como protegida) en 2019 creció un 27% respecto al año 2018, superando las 2.100 unidades. En los últimos cuatro años, la oferta de vivienda en Baleares se ha duplicado, aunque hay un nuevo stock de vivienda sin vender pendiente de ser absorbido.
Gráfico 2. Evolución del número de viviendas terminadas en Baleares
Por otra parte, el volumen de visados de obra nueva, reforma y ampliación concedidos en el archipiélago (que viene recuperándose desde 2017) creció en 2019 un 25% hasta casi 5.400, cifra muy superior al incremento del 6,7% registrado en el conjunto nacional. Los desarrollos más activos de obra nueva se concentran en Palma de Mallorca (Poniente, Levante y Norte) e Ibiza.
- El crecimiento de los precios en Baleares, por encima del promedio nacional
En términos de precio, la vivienda en Baleares se encareció más que en el conjunto nacional al incrementarse el valor tasado promedio un 5% hasta algo más de 2.360 euros/m2 mientras que en España aumentó un 3%. Este comportamiento está alineado con el experimentado en los últimos años ya que entre 2014-2019 el precio de la vivienda en Baleares subió un 25% por la fuerte demanda y una oferta limitada, mientras que la media de ascenso nacional en el mismo período ha sido del 12,5%.
En la capital balear el crecimiento interanual de los precios el año pasado fue aún mayor, del 11% hasta los 2.138 euros/m2. De todos modos, Palma de Mallorca no es el municipio balear con los precios promedios de vivienda más altos: tanto en Eivissa como Santa Eulalia del Rio superaron los 3.500 euros/m2.
Gráfico 3. Evolución del valor tasado promedio de la vivienda en Baleares vs Palma de Mallorca
