CBRE prevé que continúe la presión compradora, con la entrada de un mayor número de actores, todo ello en un entorno de mayor facilidad de acceso a la financiación. Los inversores internacionales tienen claro que España es un mercado interesante y con potencial, y ante la falta de producto ya están dispuestos a asumir mayor riesgo y adquirir naves sin ocupante, aunque lógicamente estudiando cuidadosamente la localización y el tipo de activo.

Precisamente, el incremento de la actividad compradora ha producido una rápida compresión de las rentabilidades prime, situándose en la actualidad entorno al 7%, desde el 8,50-8,75% al que llegaron a estar en 2013.

Nuevos proyectos

La combinación de la recuperación de la economía española, que podría llegar a crecer a ritmos del 3% en 2015, el considerable potencial de un aumento de los niveles de renta, después de haber tocado fondo, y un fuerte apetito inversor, conforman una situación favorable para el desarrollo de nuevos proyectos logísticos tanto en Madrid como en Barcelona.

Si a ello sumamos la mejora en las cifras de contratación registrada en los últimos trimestres y la falta de producto en buenas localizaciones, con las características actualmente demandadas por los operadores, no es de extrañar el resurgir del interés de los promotores en el desarrollo especulativo de nuevas plataformas logísticas así como de proyectos llave en mano.

En este sentido, la contratación de superficie logística en Madrid en 2014, cercana a los 400.000 m2, fue la mejor de los últimos 4 años, mientras que Barcelona, sólo en el primer trimestre de 2015 ha registrado una contratación superior a los 200.000 m2, mostrando una buena evolución hasta en los peores años de la pasada crisis. En este sentido, todo indica que en Barcelona en el primer semestre de 2015 se podría superar la contratación registrada en todo el año pasado.

El Corredor del Henares sigue siendo el eje preferido por las empresas logísticas en Madrid mientras que en Barcelona la demanda sigue repartiéndose principalmente entre la segunda corona (Vallés Oriental y Occidental) y la tercera corona (en las provincias de Gerona y Tarragona), ya que es en estas ubicaciones dónde la demanda encuentra los inmuebles que mejor se ajustan a sus necesidades.

Las rentas, sin grandes cambios

Por el momento, las rentas han registrado pocos cambios. En Madrid, es muy probable que las rentas prime comiencen a subir ligeramente, quizá a partir del segundo semestre de 2015, a medida que el incremento de la demanda vaya absorbiendo el elevado excedente disponible en el mercado. La presión al alza sobre las rentas será lógicamente mayor en el producto más escaso, es decir, en las naves bien localizadas con superficies mayores a 20.000 m². Por el contrario, en las de entre 5.000 y 15.000 m², cuya oferta es más amplia, es muy posible que las rentas no registren variaciones apreciables durante buena parte de 2015.

En Barcelona, se prevé que las rentas comenzarán a subir en 2015 en el primer anillo, como consecuencia de una escasa oferta disponible conjugada con un esperado incremento de la demanda procedente de reubicaciones, principalmente. En el segundo anillo existe bastante producto, aunque muy variado en lo que a tipología y dimensiones se refiere. Por este motivo, en esta zona los activos mejor situados y de mejor calidad también podrían beneficiarse del cambio de ciclo mientras que las rentas de los de calidades más bajas se mantendrían con pocos cambios. En el tercer anillo, dónde la disponibilidad es alta, las rentas no van a subir en el corto-medio plazo pero tampoco bajarán más allá del nivel actual.

Tendencias

En Madrid, gran parte de la demanda logística está o bien vinculada a la actividad de distribución/cross docking, donde la cercanía a Madrid capital es clave, o bien es demanda que busca grandes espacios logísticos de más de 25.000 m² en las zonas más alejadas de la capital, como Cabanillas, Azuqueca y Alovera.

Debido a la escasez de producto, tanto en Madrid como en Barcelona, se están analizando muy activamente tanto proyectos llave en mano como desarrollos a riesgo que respondan a las necesidades de la demanda. En Barcelona, por ejemplo, la falta de producto está llevando a los operadores logísticos a desplazarse a zonas alejadas del primer anillo, especialmente si se trata de demandas de superficies de más de 20.000 m², donde únicamente en segunda y tercera corona pueden encontrarse espacios disponibles.