Gráfico 1. Volúmenes de inversión sector oficinas España

Del total, casi 950 millones de euros han tenido como destino inmuebles ubicados en Madrid. Además, se da la circunstancia poco habitual de que cinco operaciones que superan los 100 millones de euros acumulan el 58% del total invertido este año en la capital. CBRE ha asesorado cuatro de esas operaciones por lo que el pulso del mercado obtenido en consecuencia es muy certero. En Barcelona, se han cerrado un total de 17 operaciones, con un ticket medio de 21 millones de euros, destacando la operación de compra llave en mano por parte de DWS (fondo de Deutsche Bank) en el 22@.

Elevado interés inversor

Para Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España, “en el entorno de bajísimos tipos de interés en el que el mundo se ha instalado desde hace años, y que continuará por algunos más, el capital en busca de oportunidades de inversión sigue siendo elevado. Por ello, el apetito de los inversores por el mercado de oficinas sigue vivo, si bien el producto más buscado, activos core y core+ con flujos de caja estabilizados, continúa siendo escaso”.

Martínez Brioso añade que “seis meses después de la irrupción de la COVID-19, la incertidumbre que domina la escena ha movido a los inversores a tomar posiciones claramente más cautelosas. Los procesos se demoran en el tiempo lo que, añadido a las restricciones a la movilidad, dificultan las visitas a los activos por parte de fondos internacionales, que en 2019 representaron el 75%, y en 2020 el 68% del total invertido en el sector oficinas en España. Si el cierre de un proceso de venta estándar antes del COVID se situaba en torno a los cuatro meses de media en estos momentos bien podemos hablar de entre cinco y seis meses”.

El segmento value-add, en busca de activos para reposicionar, que se encontraba muy activo antes de la irrupción de la pandemia, se encuentra ahora aletargado. El riesgo inherente a este tipo de inversiones y la dificultad de proyectar la evolución del mercado en los próximos meses hace que por el momento el interés se haya desplazado a la búsqueda de otras opciones más seguras. La financiación, por otra parte, también se ha vuelto más selectiva, lo que es un escollo más para las transacciones que involucran a este tipo de activos.

Gráfico 2. Volúmenes de inversión sector oficinas España por localización

Martínez Brioso explica que “tanto en Madrid como en Barcelona hay pocos procesos de venta oficialmente en el mercado, pero que son suficientes para constatar que el alto interés que existe en inmuebles bien ubicados sigue intacto, con niveles de precios que no están sufriendo correcciones con respecto al periodo pre-COVID. Por ello, las rentabilidades prime se mantienen estables, en torno al 3,25% en el CBD”.

Asimismo, se mantienen el interés inversor por ubicaciones secundarias siempre que obviamente el edificio esté en un área consolidada, sea de alta calidad o reciente construcción y, sobre todo, ofrezca seguridad en los ingresos a largo plazo. Por otra parte, la escasez de producto abiertamente en mercado no ha disminuido el apetito inversor más centrado en operaciones bilaterales u “off-market”, con un volumen considerable de transacciones que podrían materializarse en los próximos meses.

Mercado de alquiler de oficinas

Por otra parte, el mercado de alquiler de oficinas que los inversores monitorizan de forma muy estrecha ha mostrado cierta reactivación a partir del fin del estado de alarma en junio, como muestra el incremento en el número de peticiones, demandas y visitas respecto al trimestre anterior. Según información propia, el número de demandas entrante de espacio de oficinas en junio fue un 30% superior al mismo mes de 2019, en julio permaneció prácticamente igual y con datos de sólo la primera semana de septiembre es un 30% inferior a la misma semana del 2019.

Aun así, se espera que el tercer trimestre, aún con el periodo vacacional de por medio, arroje al menos en Madrid cifras de contratación superiores a las de trimestre anterior, cifras que podrían superar los 70.000 m2frente a los 56.000 m2 del segundo trimestre, gracias a varias operaciones, algunas realizadas por el sector público, que se han cerrado este verano o están a punto de hacerlo. Estaríamos en este caso en torno a unos 240.000 m2 de contratación a fin del tercer trimestre, un 55% por debajo de la cifra registrada en 2019.

Gráfico 3. Evolución de la contratación en Madrid y Barcelona en los últimos 10 años

Fuente: CBRE. Datos de 2020 hasta el tercer trimestre y provisionales.

En Barcelona, la falta de oferta de calidad sigue caracterizando al mercado. Hasta estos momentos, la contratación se apoyaba en buena medida en los pre-alquileres pero en el contexto actual tomar decisiones a varios meses vista se torna complicado para las empresas. Aun así, el atractivo de Barcelona en el mercado internacional hace que coexistan en estos momentos varias operaciones de gran tamaño que si logran cerrarse antes de final de año podrían cambiar la foto sustancialmente.

En la situación actual, los ocupantes se muestran cautelosos y los procesos de toma de decisiones se alargan. En este sentido el sentimiento del mercado es volátil en función de las noticias positivas o negativas que se facilitan de evolución de la pandemia en España. Lo que sí es una tendencia que no se ha visto afectada es la clarísima preferencia por parte de las empresas por edificios de alta calidad y que incorporan elementos que favorecen la salud y el bienestar de sus ocupantes además de ser sostenibles y respetuosos con el medio ambiente. El teletrabajo sin duda ha cambiado la forma en que trabajamos en el corto plazo y aunque el porcentaje de gente que va a quedar teletrabajando una vez se supere esta situación anómala va a ser mayor al que había antes, en ningún caso será como los índices actuales. Las oficinas de ese futuro tan cercano, eso sí, tendrán que dar respuesta a necesidades distintas a las de antes del COVID-19. De ello son conscientes los propietarios, por lo que seguiremos viendo proyectos de rehabilitación de edificios que han quedado obsoletos, si bien en el corto plazo en menor número del que hubiéramos visto si la pandemia no se hubiera producido.

La demanda de espacios flexibles, una vez se ha retomado la actividad económica tras el confinamiento, se ha reactivado, estando en la mesa de toda empresa que a día de hoy este meditando sobre su modelo de trabajo. Estos espacios encajan muy bien en las estrategias basadas en modelos Hub and Spoke que se están adoptando en algunas corporaciones, acercando los espacios de trabajo a la residencia de los trabajadores y creando soluciones de pago por uso en el espacio de trabajo.

Las rentas por el momento permanecen estables en líneas generales en el CBD, donde la oferta disponible en edificios de calidad alta era del 1,5% en el CBD madrileño en el 2T y prácticamente inexistente en Barcelona. No obstante, hay presión a la baja en las áreas con mayor oferta en la periferia, así como para los edificios de menor calidad.

Para Martínez Brioso, “el COVID-19 está llevando la polarización del mercado al extremo, a la espera de una vacuna que restablezca la confianza de consumidores y empresas. Eso sí, parece existir consenso en que las formas de trabajo acelerarán el paso en el proceso de transformación en la que ya se encontraban antes de la llegada del COVID-19”.