Arganzuela destaca por su atractivo para importantes sedes corporativas: grandes empresas del sector industrial y energético junto al sector público copan el 54% de la superficie total de oficinas del Distrito. Se trata, además, tras Tetuán, del 2º distrito dentro de la M-30 con el precio medio de la vivienda más asequible, tanto en compra como de alquiler. Además, el auge de la actividad comercial ha situado a Arganzuela en un lugar de referencia en el sur de Madrid, atrayendo a retailers nacionales e internacionales.

Respecto a las claves socioeconómicas del distrito, Arganzuela se caracteriza por ser uno de los barrios de Madrid con la población más joven (el 25% tiene entre 35 y 45 años, lo que conforma el grupo de familias jóvenes). En conjunto, concentra, por detrás de Tetuán, al mayor número de habitantes dentro de la M-30, más de 155.000 (5% de la población de la capital), una población que se ha mantenido estable en la última década al contrario que sus vecinos colindantes como Centro y Retiro, que han perdido más de un 6% y un 3% respectivamente de su población en ese periodo. Por otro lado, la movilidad de la zona, un valor al alza en las ciudades es ya excelente tanto en transporte público como privado, así como varias líneas de tren, autobús y accesos rápidos desde la M-30.

“Arganzuela se desarrolla como un distrito de usos mixtos, en el que vivir, trabajar y disfrutar del ocio durante el tiempo libre. Esto hace que se constituya como referente en cuanto a lo que serán las ciudades del futuro, que priorizan la calidad de vida de las personas, empezando por la movilidad”, ha señalado Paloma Relinque, directora CBRE Madrid.

Polo de atracción empresarial

El distrito de Arganzuela, con edificios de oficinas cada vez más modernos, está en el punto de mira de las empresas. Así lo ha manifestado Relinque, quien ha destacado que “sus características y su clara apuesta por ser el nuevo distrito de referencia de la actividad económica de la capital marcan la pauta de nuevos y ambiciosos proyectos”.

En relación con el stock de oficinas en la zona, Lola Martínez Brioso, directora de Research CBRE España, ha apuntado que “hasta 2023 sumará 90.000 m2, ya en construcción, la misma cifra que en la década 2010-2020, siendo la zona que más metros cuadrados de oficina de nueva obra ofrecerá dentro de la M-30 en los próximos años, además de dos proyectos de rehabilitación (+10.000 m2)”.

Por su relevancia desde el punto de vista terciario-oficinas destaca el eje de Méndez Álvaro, donde se concentra el 61% del stock de oficinas de Arganzuela (el distrito tiene 488.000 m2 en stock, de los cuales 300.000 m2 se encuentran en Méndez Álvaro). La evolución del stock es notoria en la última década, aumentando en Arganzuela un 30% y en Méndez Álvaro un 40%, muy por encima del 7,5% de Madrid. La zona de Méndez Álvaro es, después del CBD, el área donde las rentas prime han experimentado mayor crecimiento; la renta máxima ha subido un 61% en Méndez Álvaro desde el punto más bajo de 2014. Martínez Brioso ha comentado que “el bajo número de operaciones, por un lado, y el hecho que éstas se han cerrado en los edificios de alta calidad, ha logrado elevar la renta media ponderada (que tiene en cuenta el tamaño de las transacciones) por encima de la media simple”.

“Méndez Álvaro es una zona de sedes”, ha afirmado Martínez Brioso. El distrito es el emplazamiento elegido por grandes sedes corporativas -el 62% de los edificios son sedes sociales-. Además, el distrito tiene una alta concentración de espacios de oficina flex y coworkings: 24.000 m2 en todo Arganzuela.

Auge del sector residencial en la zona

Lola Martínez Brioso ha hecho referencia al auge del sector residencial en la zona, destacando que “Arganzuela es uno de los distritos de dentro de la M-30 que más ha crecido y evolucionado en los últimos años. En concreto, la renovación de la zona colindante al río Manzanares, el soterramiento de la M-30 y la transformación del entorno a un gran espacio verde y de recreo ha impulsado la trasformación residencial de la zona”.

Por otra parte, ha resaltado “el atractivo de la zona para vivir, siendo el segundo distrito de dentro de la M-30 con los precios medios de venta más asequibles (3.638 €/m²)”. En este sentido, ha comentado que, “atendiendo a la evolución de los precios desde 2014, observamos que en Arganzuela (48%) han crecido, en promedio, menos que en el conjunto de Madrid (55%) y del perímetro de la M-30 (67%)”.

Desde el punto de vista de la demanda, es también el segundo distrito -tras Tetuán- más dinámico, con un incremento de viviendas vendidas de alrededor del 130% desde 2013. Según el informe, Arganzuela concentra el 15% total de las transacciones dentro de la M-30 (2.264 viviendas en 2019) y el 5,5% de las realizadas en Madrid”. Por el lado de la oferta, Arganzuela es también uno de los distritos con mayor volumen de venta de vivienda nueva dentro de la zona M-30, representando el 2% de las ventas de obra nueva de Madrid. En cuanto a los certificados de fin de obra de dentro de la M-30, en 2019 concentró un notable 40%.

Sobre el dinamismo urbanístico en la zona, Martínez Brioso ha señalado que “el proyecto Mahou-Calderón es el principal nuevo desarrollo residencial que albergará el distrito de Arganzuela y contribuirá a revalorizar la zona. Situado sobre el antiguo estadio del Atlético de Madrid y las antiguas instalaciones de la cervecera Mahou, esta zona contemplará además de nuevas promociones residenciales, zonas verdes, equipamientos y espacios comerciales. En concreto, más de seis promociones de obra y más de 1.100 viviendas nuevas en venta y alquiler”. Es de prever que los precios medios de las promociones de vivienda libre en este desarrollo alcancen precios por encima de la media en el distrito, algo lógico al hablar de obra nueva en una ubicación privilegiada.

En cuanto al alquiler, el estudio detalla que Arganzuela es el distrito del interior de la M-30 con las rentas más asequibles. Según datos de 2019, la renta promedio de alquiler en la zona fue de 15,6€/m2/mes, por debajo de Madrid (16€/m2/mes) y del conjunto del perímetro de la M-30 (17,1€/m2/mes), es decir un 10% por debajo de la media de los distritos centrales”. Martínez Brioso ha manifestado que “se trata de un distrito cuya demanda de alquiler ha crecido un 40% en los últimos seis años, un 5% por encima de la media de los distritos de dentro de la M-30,

Dinamismo de la actividad comercial

El auge de la actividad comercial ha convertido a Arganzuela en un lugar de referencia en el sur de Madrid. El distrito concentra la principal oferta retail de toda zona sur albergando el centro comercial Plaza Río 2, El Corte Inglés Hipercor de Méndez Alvaro, así como la calle de Embajadores y el Paseo de las Delicias, como principales ejes comerciales donde se registran afluencias por encima de las 20.000 personas diarias entre semana.

El centro comercial Plaza Río 2, inaugurado en 2017, es el único desarrollo de este tipo que se ha hecho en el municipio de Madrid en los últimos siete años, y logra atraer a un público fuera de su principal área de actuación, sumando entre 8 y 10 millones de visitas al año. Por su parte, el Paseo de las Delicias es la principal avenida que divide Arganzuela, registrando el mayo tráfico peatonal del distrito con cerca de 30.000 personas diarias. 

Relinque ha comentado que “el distrito ha venido experimentando una gran reconversión tras la reforma de las nuevas instalaciones culturales de “Matadero”, la inauguración del vanguardista centro comercial Plaza Río 2 o sus numerosas opciones de ocio, restauración y moda. Esta variedad de oferta comercial enriquece el entorno y provoca un efecto llamada, tanto para las grandes empresas como para aquellos que optan por vivir en zonas bien comunicadas y rodeados de todos los servicios”.

Mayor interés inversor desde 2017

En la última década, 20 edificios han cambiado de propietario en el distrito, lo que equivale a un volumen de inversión de 571 millones de euros. Del total de estas transacciones, quince se sitúan en el eje Méndez Álvaro (lo que representa 484 millones de euros).

El interés de los inversores se ha incrementado exponencialmente en los últimos años, especialmente desde el año 2017. La mitad de las operaciones de compraventa realizadas desde 2008 ha tenido detrás a un comprador de origen nacional”, ha explicado Paloma Relinque. Tanto el gran interés de los inversores como la escasez de producto en la zona se están viendo reflejados en las yields rozando mínimos históricos y en los precios elevados que alcanzan los mejores activos de la zona.