Uno de los segmentos más activos en los últimos meses es el de los locales comerciales en Bilbao, derivado de la mejora del consumo. La actividad de las nuevas entradas en la ciudad ha estado liderada por las marcas de moda nacionales con el 44%, seguidas por los complementos (23%) y las marcas especializadas (19%).

Del lado de la oferta, la falta de locales vacíos en los principales ejes comerciales de la ciudad es más evidente que nunca, lo que ha provocado el surgimiento de nuevas zonas de compras, siendo las calles más favorecidas las perpendiculares a Gran Vía entre la Plaza Moyúa y la Plaza Circular. Además, la apertura de una macrotienda de Zara y la llegada de Primark revolucionarán el sector retail en la capital vizcaína. Esta situación es semejante en San Sebastián, donde ya han entrado grandes marcas como FNAC y Zara en el Mercado de San Martín, Pull&Bear, Mango y Violeta en el antiguo edificio de Kutxabank

En cuanto a centros comerciales, Vizcaya representa el 54% del total de la oferta comercial del País Vasco. En la provincia hay 13 centros con 394.168 m2 de superficie bruta alquilable. Los más importantes de Bilbao son ARTEA, con 41.000 m2, MAX CENTER, CON 59.000 m2, y MEGAPARK, con 108.000 m2, todos ellos al norte; BILBONDO, con 39.000 m2, al sur, y ZUBIARTE, con 21.000 m2, en el centro.

En relación al precio del alquiler medio de locales comerciales en ubicaciones principales de Bilbao y San Sebastián, de espacios hasta 300 m2, éste se sitúa en 120€/m2/mes.

La buena marcha del sector retail, ha provocado también la reactivación de la inversión en locales comerciales, con importantes incrementos desde 2014 en ciudades como Bilbao y San Sebastián. Además, en cuanto a las rentabilidades iniciales, éstas se sitúan en torno al 4,50% en ambas provincias, en contraste con Vitoria, donde llegan al 6%.

Sector oficinas

El informe de CBRE señala un crecimiento de la demanda del sector de oficinas durante la primera mitad de 2016, que se paralizó en el segundo semestre. Sin embargo, la compañía prevé un aumento de la demanda y de los ratios de ocupación durante este año.

En relación a la oferta, Bilbao metropolitano cuenta con 820.000 m2 de espacio de oficinas, de los que 190.000 m2 están situados en edificios mixtos y 630.000 en inmuebles de uso exclusivo para este mercado. En concreto, el número de edificios de uso exclusivo de oficinas en la ciudad abarcan 375.000 m2, situándose los restantes 255.000 m2 en los municipios de Getxo, Leioa y Zamudio.

Una de las tendencias crecientes identificadas por CBRE es la de rehabilitación de oficinas en Bilbao. Según datos de la consultora, el tamaño medio de los 25 principales edificios de uso exclusivo de oficinas o mixto comercial-oficinas del centro de Bilbao es de 5.500 m2. Su media de construcción es 1975 y la media de desocupación es del 12%, con una renta media de 13.50 euros/m2/mes. Asimismo, estos inmuebles cuentan con áreas comunes y fachadas, que necesitan actualización, puesto que el 80% de los edificios de oficinas del distrito de negocios fueron construidos en los años 70.

Dentro de todos los edificios de la capital vizcaína, el informe hace mención especial a la Torre de Iberdrola, inaugurada en 2011 con 49.000 m2, que supone una superficie similar a 10 edificios de oficinas. Su desocupación se encuentra actualmente en torno al 20% con rentas medias de 20 euros/m2/mes.

En cuanto a la inversión en el segmento de oficinas, destacan las realizadas en el último año en las áreas de Gran Vía-Moyúa y Abando. Las ventas medias en estas zonas se han situado en 3.650 euros/m2, mientras que en Abando están en los 3.100 euros/m2. Además, las rentabilidades iniciales en el Distrito de Negocios de Bilbao han descendido desde 2013, cuando se encontraban por encima del 6% a la media de 5,5% de 2016. La previsión para 2017 de CBRE es una continuación de esta tendencia.

Industrial y logística

“El año 2016 se caracterizó por un incremento sustancial de la demanda de espacio logístico, que se espera mantener en 2017” explica Juan José López del Corral, director de la oficina de CBRE en Bilbao. Según el informe de la compañía, la demanda en los entornos metropolitanos de Bilbao y San Sebastián se ha incrementado en el último año de la mano del comercio electrónico, y se espera que continúe durante 2017.

En relación a la oferta de este sector, existen 18 parques industriales principales en Vizcaya ubicados en 7 zonas con características diferenciadas por su ubicación: Puerto Bilbao, Uribe, Bilbao Metropolitano, Aeropuerto, Busturialdea, Encartaciones y Duranguesado. En concreto, el 75% de la oferta se encuentra en las zonas de Bilbao Metropolitano y Aeropuerto.

De acuerdo con CBRE, las rentas en las zonas principales de la Comunidad Autónoma mantuvieron ligeros crecimientos, principalmente en las tres capitales vascas y sus entornos metropolitanos. En Bilbao la renta máxima se sitúa en 6,40 €/m2, no obstante, la renta media oscila alrededor de los 3,50 €/m2.

Dentro del sector industrial y logística, CBRE también analiza la inversión recibida. Así, teniendo en cuenta las actividades desarrolladas en 2016, se confirma un interés inversor muy fuerte en mercados como Bilbao. Se observa una escasez de operaciones en las áreas principales, por falta de producto de alta calidad y no por demanda por parte de inversores. Ante ello, este año se caracterizará por un incremento de operaciones con mayor contracción de Fondos Internacionales, alta presión inversora, escasez de producto, y mayor y mejor financiación, junto con un interés en la ciudad de Bilbao como centro del sector logístico.

Residencial

Por último, el informe remarca que el mercado vasco no ha sufrido cambios sustanciales en residencial como en otras zonas con stock importantes. En 2016 se mantuvo la recuperación positiva iniciada en 2014, que confirma la estabilización de precios, que previsiblemente continuará este año.

Uno de los datos más destacados es la moderación en el desarrollo de nuevas viviendas libres. De hecho, entre la promoción entre 2008 y 2016 es aproximadamente la mitad a la desarrollada entre 2001 y 2007. Por su parte, la vivienda protegida supone una media del 40% de la producción total. Además, durante 2016, el régimen cooperativo supuso una tercera parte del total de producción de vivienda protegida.

En cuanto al stock de vivienda en Euskadi, éste se sitúa en torno a las 10.200 viviendas, en línea con la media a nivel nacional. De éstas, el 50% están en Vizcaya, el 30% en Guipúzcoa y el 20% en Álava. En el caso de la vivienda nueva, es destacable que el stock en Vizcaya supone un 0,6% respecto al total, frente al 1.6% de media de la suma de Guipúzcoa y Álava. No obstante, son porcentajes muy inferiores a la media española, que se sitúa en el entorno del 2,1%.

A consecuencia del stock limitado y la escasez de suelo a medio-largo plazo, los precios de la vivienda en Euskadi, tanto nueva como usada, siguen liderando el ranking estatal. Así, en el País Vasco el precio medio de la vivienda se sitúa en 2.818 euros frente a los 1.646 de la media nacional.

Por su parte, los alquileres de viviendas libres, que se mantenían estables hasta 2013, han subido progresivamente situándose en 2016 en 880 euros de renta media en Vizcaya y en 860 en Guipúzcoa, distanciados de los 750 de la provincia de Álava.