Barcelona inició el año 2020 muy positivo. Los tres primeros meses estuvieron marcados por la inercia del 2019, año histórico en inversión desde 2007. “El inicio del año estuvo marcado por un primer trimestre extraordinario, registrando el segundo mejor arranque de la última década. Sin embargo, esta tendencia se ha visto frenada por el impacto del Covid”, apunta Xavi Güell, director de la oficina de CBRE Barcelona.

Con la llegada del COVID-19, en el mes de marzo, el mercado se vio afectado por el parón debido a la crisis sanitaria, hecho significativo que se ha visto reflejado en el segundo trimestre y que se ha mantenido durante los meses de julio, agosto y septiembre. Por ello, Güell aclara que “el impacto del Covid provocó tres escenarios en las operaciones que estaban en marcha: algunas se cancelaron, otras se pospusieron y unas pocas lograron seguir adelante. De las que se pospusieron algunas de ellas se han retomado en las últimas semanas y podrían consolidarse antes de terminar el año”.

Interés del inversor

Según Güell, “el interés de los inversores se concentra actualmente en los activos core y core plus con flujos de caja estabilizados, que además son los que están experimentando ajustes de precio más bajos”.

El segmento value-add, en busca de activos para reposicionar, que se encontraba muy activo antes de la irrupción de la pandemia, se encuentra ahora aletargado. El riesgo inherente a este tipo de inversiones y la dificultad de proyectar la evolución del mercado en los próximos meses hace que por el momento el interés se haya desplazado a la búsqueda de otras opciones más seguras. Tal y como comenta Güell, “hay muy pocos cruces de operaciones en este segmento porque toda esta percepción de riesgo se impacta exponencialmente en precio quedando, de momento, estos niveles de precio lejos de las expectativas de los potenciales vendedores”.

Situación del mercado de alquiler de oficinas

En Barcelona, la falta de oferta de calidad sigue caracterizando al mercado. Hasta estos momentos, la contratación se apoyaba en buena medida en los pre-alquileres pero en el contexto actual tomar decisiones a varios meses vista se torna complicado para las empresas. Aun así, el atractivo de Barcelona en el mercado internacional hace que coexistan en estos momentos varias operaciones de gran tamaño que si logran cerrarse antes de final de año podrían cambiar la foto sustancialmente.

En la situación actual, los ocupantes se muestran cautelosos y los procesos de toma de decisiones se alargan. En este sentido el sentimiento del mercado es volátil en función de las noticias positivas o negativas que se facilitan de evolución de la pandemia en España. Lo que sí es una tendencia que no se ha visto afectada es la clarísima preferencia por parte de las empresas por edificios de alta calidad y que incorporan elementos que favorecen la salud y el bienestar de sus ocupantes además de ser sostenibles y respetuosos con el medio ambiente. El teletrabajo sin duda ha cambiado la forma en que trabajamos en el corto plazo y aunque el porcentaje de gente que va a quedar teletrabajando una vez se supere esta situación anómala va a ser mayor al que había antes, en ningún caso será como los índices actuales. Las oficinas de ese futuro tan cercano, eso sí, tendrán que dar respuesta a necesidades distintas a las de antes del COVID-19. De ello son conscientes los propietarios, por lo que seguiremos viendo proyectos de rehabilitación de edificios que han quedado obsoletos, si bien en el corto plazo en menor número del que hubiéramos visto si la pandemia no se hubiera producido.

La demanda de espacios flexibles, una vez se ha retomado la actividad económica tras el confinamiento, se ha reactivado, estando en la mesa de toda empresa que hoy en día esté meditando sobre su modelo de trabajo. Estos espacios encajan muy bien en las estrategias basadas en modelos Hub and Spoke que se están adoptando en algunas corporaciones, acercando los espacios de trabajo a la residencia de los trabajadores y creando soluciones de pago por uso en el espacio de trabajo.

Previsiones para finales de año

Ante una posible predicción de cara a fin de año, Güell comenta que: “Históricamente para el mercado de oficinas en Barcelona acabar entre los 800 y 900 millones de euros representa un balance muy positivo del año, cifra alejada de la realidad actual”. Aun así, Güell se muestra positivo en el último trimestre del año al considerar que “prevemos un Q4 con bastante actividad inversora, lo que permitirá mejorar notablemente las cifras actuales. En cualquier caso, no se lograrán alcanzar las cifras de los años anteriores”.