Crece un 22% la contratación total de espacios logísticos en Valencia
Según datos recogidos en un estudio desarrollado por CBRE, compañía líder en consultoría y servicios inmobiliarios a nivel internacional, el sector inmobiliario logístico de Valencia goza de muy buena salud, con un incremento del 22% en la contratación total en 2018 respecto al año anterior. Un dato positivo que se une al aumento de stock en un 24%, así como de una subida de las rentas prime.
Tanto la madurez alcanzada por el mercado inmologístico valenciano, como la mayor diversificación por parte de los fondos, está permitiendo realizar operaciones en Valencia con volúmenes de inversión a partir de los 5 millones de Euros, así como una creciente rotación de activos, Las Family Offices de la zona, tradicionalmente interesadas en inversiones en locales, oficinas o residencial están siendo las protagonistas en las operaciones del mercado de inversión logística, atraídas tanto por el buen momento del sector, como por la búsqueda de mayores rentabilidades
Durante 2018 tuvo lugar un intenso crecimiento de la contratación de espacios logísticos, particularmente de espacios de mayor superficie en la zona centro, donde también se acumulan el mayor número de transacciones realizadas y el mayor aumento de las mismas, pasando de 9 en 2017 a 19 en 2018 (contando con la autopromoción, sin la cual serían 15 proyectos). La evolución de la contratación en Valencia, aunque en cifras aún lejanas a las de Madrid y Barcelona, la acerca cada vez más a estos niveles.
Las transacciones de mayor superficie han sido las que se han cerrado llave en mano, mientras que los proyectos a riesgo ganan en número de operaciones, duplicando la cifra con 22 transacciones respecto a los 10 proyectos llave en mano cerrados.
El stock total se ha incrementado en un 24%, siendo a día de hoy de 2.832.850 m2. La tasa de disponibilidad se sitúa después del cierre del primer trimestre en un 5,9% del total del stock de naves logísticas. En este sentido, cabe destacar que, desde el inicio de 2019, ya se han entregado 50.500m2 construidos, lo que supone apenas la mitad de lo que está en marcha, ya que hay 104.200m2 en construcción y más del doble, proyectados, con 231.500m2 proyectados para espacios logísticos a corto y medio plazo.
En cuanto a las rentas continúan en ascenso, tanto en el caso de las rentas medias, como en el de las rentas prime. Estas últimas tienen un incremento acumulado del 38% desde 2013, aunque situándose en 4,50€/m2/mes, aún muy lejos de los precios previos a la crisis cuando, en 2007, llegaron a 6€/m2/mes. No obstante, esta cifra sitúa a la ciudad casi al nivel de otras europeas como Roma, Ámsterdam o Milán.
La buena marcha del sector en nuestra región, unido a la presión inversora por parte de los grandes fondos internacionales y algún player local ha provocado una contracción de las yields, año tras año, situándose actualmente, en un 6,70%. Las rentabilidades prime del sector logístico en Valencia (6,70%) destacan particularmente, al sacar más de un punto y medio porcentual a las del mercado de oficinas (5%) y casi tres puntos porcentuales por delante del sector retail (3,90%).
“En esencia, las principales tendencias que presenta el mercado logístico valenciano es una constante mejora en su parque logístico, impulsado tanto por la construcción de naves de calidad como por las mejoras en los polígonos promovidas por las asociaciones de propietarios, así como la aparición de las plataformas de distribución urbana y la adaptación de los operadores para realizar la logística inversa, que viene de la mano de una distribución exigida en el sector cada vez más rápida, casi instantánea”, señala Javier Muñoz, responsable de Industrial y Logística en CBRE Levante. Además, añade, “debemos destacar la aparición de nuevos proyectos que se situarán junto a la AP-7 (By-pass) y el futuro Corredor Mediterráneo, que podemos prever que cobrarán pronto especial relevancia”.
Si tenemos en cuenta la disponibilidad de suelo logístico de valencia, encontramos un total de 780.000 m2 distribuidos de un modo desigual con clara predominancia de la zona sur, donde se aglutina un 57% de este espacio, frente al 30% de la zona norte y al apenas 13% del centro.
La zona sur, que tanta disponibilidad presenta, ofrece en cambio variaciones muy altas en sus precios, con un rango que va entre los 62 y los 200 €/m2/mes. Más igualados se encuentran los precios en el norte, que oscilan entre los 90 y los 180 €/m2/mes, no obstante, aún lejos de las rentas más altas que presenta la zona centro, donde llegan hasta los 240 €/m2/mes.
El suelo logístico valenciano se define por una escasez de oferta de grandes parcelas, un incremento interesante del precio de las zonas prime, que se produce en paralelo a un crecimiento de la relevancia de zonas alejadas. A todo ello se suma el interés de fondos y promotores que desarrollan proyectos llave en mano.