CB Richard Ellis, primera compañía internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, ha presentado hoy durante la celebración del Salón Internacional de la Logística y de la Manutención (SIL) su cambio de estrategia a la hora de clasificar los inmuebles logísticos, con el fin de ofrecer un valor añadido al estudio de mercado.

Esta nueva estrategia coincide con la incorporación de Jean-Bernard Gaudin, como nuevo Director Nacional de Logística e Industrial de la consultora.

La clasificación de los inmuebles, que hasta ahora se realizaba por coronas, pasará a estar determinada por la zona (Norte, Este y Sur), la tipología de las naves (local, regional, nacional), las características técnicas de los edificios, así como su entorno. CB Richard Ellis revoluciona con este nuevo modelo el mercado logístico nacional y se convierte en la primera consultora inmobiliaria en realizarlo en España.

“La adaptación que proponemos responde al ciclo de madurez que está experimentando el mercado logístico. Se trata de un modelo mucho más maduro que ya se está realizando en Francia y que aporta un valor añadido a la categorización de naves logísticas”, ha señalado Jean-Bernard Gaudin, nuevo Director Nacional de Logística e Industrial de la consultora.

CB Richard Ellis ha comenzado a realizar esta clasificación de inmuebles logísticos en Madrid, cuya superficie total disponible es de 885.000 m2, de los que un 72% están concentrados en la zona Este (A2 y A3). Además, un 60% de la superficie total madrileña corresponde a naves de tipología logística nacional. La consultora tiene previsto estudiar, en los próximos meses, si esta clasificación es igualmente extrapolable a otras zonas como Barcelona, Valencia y Zaragoza.


Tendencias del mercado logístico e industrial

La tendencia en el sector logístico en España sigue siendo la estabilización más que el crecimiento, habiéndose producido ya el mayor ajuste entre 2009 y 2010. Atendiendo a las cifras originadas en la primera mitad del año, se prevé que los volúmenes de absorción en 2011 terminen igual que el pasado 2010, aún lejanos a los niveles pre-crisis.

Las tres mayores operaciones cerradas en Madrid durante el primer semestre han sido 20.000 m2 en Torija ocupados por Primark, 16.000 m2 en Cabanillas de FCC Logística y 10.000 m2 en Coslada de El Corte Inglés y en Barcelona 25.000 m2 en La Roca del Vallès y 20.000 m2 y 10.500 m2 en ZAL Barcelona.

“El mercado logístico nacional está variando hacia una mayor profesionalización. Sin ir más lejos, las naves logísticas han dejado de pertenecer al sector inmobiliario para hacerlo al de transporte, según la clasificación nacional de actividades económicas (CNAE). Además, se prevén nuevas propuestas de cambio, sobre todo en materia de sostenibilidad, normativa que está actualmente regulándose de cara a su aplicación en naves logísticas” confirma Jean-Bernard Gaudin.

Mientras que a nivel global las rentabilidades siguen con tendencia a la baja, situándose en torno al 7% en el primer trimestre de 2011, en Europa se encuentran un 0,6% por encima de la media. El comportamiento de las rentabilidades en el mercado logístico europeo es más estable que otro tipo de inversión con mayor volatilidad como por ejemplo, los segmentos de oficinas y comercial.

El flujo de capital total en Europa es de 14.300 millones de euros, de los cuales la mitad proviene de Norteamérica y aproximadamente 5.200 de Asia y Oriente Medio. Mientras que Francia, Alemania, Reino Unido y los países nórdicos son los que repuntan con más fuerza en cuanto a logística en el viejo continente, Hong Kong es uno de los principales mercados logísticos a nivel global.


“La oferta de espacio prime es probable que continúe aún más rígida en muchos mercados durante el año 2011. Además, los desarrollos especulativos están prácticamente parados en toda Europa, realizándose solo operaciones llave en mano” asegura Patricio Palomar, Director de Research de CB Richard Ellis.

La mayor operación cerrada durante el primer semestre de 2011 en Europa ha sido en Reino Unido, con 450.000 m2 ocupados por BMW y propiedad del promotor e inversor logístico ProLogis.

En cuanto a tipología de operaciones de inversión logística, modalidades propias de otros segmentos inmobiliarios encuentran seguidores en el logístico. “Tal y como ha ocurrido con otros sectores fundamentalmente el comercial, no es de extrañar que en los próximos meses veamos más operaciones de sale & leaseback en el ámbito logístico” señala Patricio Palomar.



Cambios en las necesidades de los ocupantes y compradores

A nivel global, la recesión obligó a los ocupantes logísticos a examinar más de cerca los costes. Si bien, las condiciones económicas están mejorando, esta tendencia ha continuado y parece que seguirá durante algún tiempo. Algunos de estos cambios pasan por la adopción de contratos de leasing al estilo continental en el Reino Unido; la necesidad de un análisis más crítico de la flexibilidad en las condiciones de ocupación del inmueble; las ventajas de ser dueño de propiedades versus el arrendamiento financiero o la necesidad de un enfoque más riguroso para evaluar los costes y beneficios de las características de la nueva normativa de sostenibilidad.

La crisis también está produciendo un cambio en las necesidades de los compradores. La flexibilidad está siendo una de las principales características que los nuevos inversores están buscando dentro del mercado. Además, crece la demanda de inmuebles sostenibles, que permitan una mejora en la eficiencia en cuanto al consumo energético y un menor impacto ambiental.

“El mercado logístico mundial tocó fondo en el segundo trimestre de 2009, cuando las exportaciones tuvieron caídas superiores al 30%. El sector corrigió y hubo un repunte, aunque volvió a caer ligeramente a mediados de 2010. Actualmente estamos ya en un momento de crecimiento” asegura Patricio Palomar, Director de Research de CB Richard Ellis.

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